Sitzung: 05.09.2019 Gemeindevertretung
Der Geschäftsbericht der gewog für das Jahr 2018 liegt in schriftlicher
Form vor. Die Geschäftsführerin der gewog, Frau Schmidt, hält für die
anwesenden Gäste einen zusammengefassten Bericht.
Nachfragen:
Herr Gutheins, Vorsitzender der Fraktion FDP
Sie hatten die beiden Bauvorhaben „Wiesenrain“ und „Heidefeld“ kurz
vorgestellt. Augenscheinlich sind das ja Ein- bzw. maximal Zweifamilienhäuser,
wo eine Menge saniert worden ist. Ich bin mir nicht sicher, ob ich es richtig
verstanden habe, beim „Wiesenrain“ habe ich etwas von 1,9 Mio. Euro verstanden.
Frau Schmidt, Geschäftsführerin der gewog
Nein. 1,9 Mio. Euro ist der gesamte Instandhaltungsaufwand für alle
Objekte, die die gewog im Bestand hat.
Herr Gutheins, Vorsitzender der Fraktion FDP
Das Leben im Einfamilienhaus ist eigentlich das teuerste Wohnen
überhaupt. Das kann man aber im kaufmännischen Sinne auch auf eine
Wohnungsbaugesellschaft übertragen. Man hat viele Außenflächen und eine große
Gartenanlage. Wieso beschäftigt sich die gewog mit solchen Einfamilienhäusern?
Ich vermute, dass die wahrscheinlich aus altem DDR-Bestand sind. Warum werden
die nicht abgestoßen? Mit den Erlösen könnte sich die gewog im
Geschosswohnungsbau einbringen, was viel lukrativer ist.
Frau Schmidt, Geschäftsführerin der gewog
Bei dem Haus im „Wiesenrain“ handelt es sich um ein Vierfamilienhaus in
einem relativ guten Sanierungszustand. Das Haus im „Heidefeld“ ist ein
Zweifamilienhaus. Wenn Objekte, Zwei- oder Dreifamilienhäuser, freigezogen
werden wird überlegt, ob es lohnt eine Sanierung durchzuführen oder ob das
Objekt abgestoßen wird. Einfamilienhäuser, die in einem schlechten
Sanierungszustand sind, sind schon und werden auch in Zukunft von der
Gesellschaft verkauft, um die Erlöse für Neubauvorhaben zu verwenden. Bei
diesen beiden Objekten, insbesondere im „Wiesenrain“, war nur noch die
Erdgeschosswohnung zu sanieren, nachdem eine 98jährige Mieterin ausgezogen war.
Die anderen drei Wohnungen waren bereits saniert. Es ließ sich wirtschaftlich
gut darstellen und zu einer angemessenen Miete weitervermieten. Das gleiche
beim Haus im „Heidefeld“. Wir haben lange überlegt, ob das Haus nicht verkauft
werden sollte. Es zeichnete sich nicht unbedingt ab, dass die liquiden Mittel
zum Zeitpunkt des Sanierungsbeschlusses Anfang 2017 benötigt werden. Ansonsten
wird natürlich jedes Objekt einzeln betrachtet. Sie haben die liquiden Mittel
gesehen, das Objekt in der „Förster-Funke-Allee“ wird natürlich auch
Eigenkapital brauchen.
Herr Gutheins, Vorsitzender der Fraktion FDP
Auch wenn liquide Mittel im Augenblick nicht gebraucht werden, stellt
es ja kein Problem dar, die liquiden Mittel weiter aufzubauen, indem man solche
Objekte abstößt. Auch wenn sie mit der Sanierung rechnen, halte ich es für
sinnvoller, das Kapital im Geschosswohnungsbau anzusetzen. Das ist die
eigentliche Aufgabe der gewog und nicht, preiswert Zwei- und Dreifamilienhäuser
für die Bevölkerung vorzuhalten.
Bürgermeister Herr Grubert
Herr Gutheins, zum einen ist das eine Entscheidung des Aufsichtsrats,
ob das Objekt saniert wird. Eine zweite wesentliche Prägung neben der
Wirtschaftlichkeit z. B. beim Zweifamilienhaus ist, wenn eine Mietpartei
auszieht und man würde das Haus dann verkaufen, wäre die andere Mietpartei in
dem Haus nicht mehr geschützt. Seit 1991 haben wir die Maxime, dass nichts
verkauft wird im Zwei- oder Mehrfamilienbereich, was nicht vollständig
leergezogen ist, um die Mieter zu schützen. Diesen Leitsatz haben wir Anfang
der 90er Jahre aufgestellt und er hat sich in der gesamten Restitutionsproblematik
bewährt hat und dem wir auch in Zukunft weiter folgen wollen. Wenn
Einfamilienhäuser leergezogen sind, werden sie auch verkauft.
Herr Hahn, Fraktion B 90/Grüne
Vielen Dank für Ihren ausführlichen Bericht. Ich konnte sehr gut
folgen. Eine Frage habe ich zu den erwarteten Mietsteigerungen. Die eine Zahl,
die Sie für das Jahr 2017 genannt hatten, war 6,41 Euro/m² und für das Jahr
2018 dann 6,90 Euro/m². Das ist eine Steigerung um ca. 7,5 Prozent Steigerung.
Dann haben Sie diese Prognose vorgestellt bis zum Jahr 2023. Bis zum Jahr 2023
wird insgesamt, also über die nächsten vier Jahre, erwartet, dass die Mieten
nur um 6 Prozent steigen. Auf welchem Modell beruht das, wegen der Diskrepanz
zur tatsächlichen Steigerung im letzten Jahr?
Frau Schmidt, Geschäftsführerin der gewog
Die Steigerung von 2017 zu 2018, also die 6,41 Euro/m², beruht
ausschließlich auf dem Ankauf des Wohnparks Saarmund. Im Jahr 2018 waren es ja
noch sechs Monate, die als Mieterträge verbucht werden können und die
Ganzjahresauswirkung jetzt in 2019. Im Jahr 2019 kommen die Mieten von
Michendorf als neuen Gesellschafter dazu, dass sind dann nochmal 300.000,00
Euro. Die anderen Steigerungen sind alles Mieterhöhungen, die auf Grund der
zugeführten Neubaumieten die Netto-Soll-Mieten erhöhen. Mieterhöhungen sind
nicht geplant, sondern ausschließlich Mietsteigerungen auf Grund der Neubauten.
Herr Steinacker, Fraktion BIK
1.
Sie
schreiben, dass die Vermietung von Wohnungen überhaupt kein Problem ist. Das
ist vollkommen nachvollziehbar. Stichtagbezogen sagten Sie 0,7 Prozent
Leerstand. Können Sie das etwas spezifizieren? Sie schreiben, Nachfragen kommen
sowohl aus dem Ort und als auch aus dem Umland. Wieviel kommt an Nachfragen aus
dem Ort, wieviel aus den Nachbarkommunen und wieviel von ganz woanders her?
2.
Was ich
persönlich auch erlebt habe, bei einer Anfrage wegen einer Wohnung für
Geflüchtete. Da hieß es, dass das sehr schwer ist und man auf eine Liste kommt.
Gibt es diese Listen noch? Ansonsten wurden wir wegen der Überanfrage an die
Nachbarkommunen verwiesen.
Frau Schmidt, Geschäftsführerin der gewog
Zu 1.
Zu 50 Prozent kommen die Nachfragen aus dem Ort. Dabei handelt es sich
um Umzugsinteressenten, die aus ihren Häusern in unseren Geschosswohnungsbau
zum barrierefreien Wohnen möchten. Von den anderen 50 Prozent kommt die Hälfte
aus den Nachbarkommunen. Die wenigsten Nachfragen kommen aus weiteren
Bereichen, meist sind es Kinder bzw. Eltern, die wieder in den Heimatort
zurückwollen oder Nachfragen auf Grund eines Arbeitsplatzwechsels.
Zu 2.
Der Aufsichtsrat hat sich vor drei Jahren darauf verständigt, dass wir
bei geflüchteten Familien, die integriert werden, Unterstützung leisten. Wer
eine dreijährige Aufenthaltserlaubnis mit Aussicht auf Verlängerung hat, kann
selbstverständlich bei uns Wohnraum anmieten. Man kann sich bewerben, kommt auf
eine Interessentenliste, die nach Dringlichkeit und Wichtigkeit sortiert ist,
damit die sozialen Aspekte und nicht die Dauer der Wartezeit eine Rolle
spielen, d. h. nicht wer lange wartet, bekommt zwingend eine Wohnung. Ansonsten
ist es oft so, dass die Geflüchteten auf Grund keines oder geringen Einkommens
für den sozialen Wohnungsbau einen Wohnberechtigungsschein, der über die
Kommunen läuft, beantragen und dann benannt werden.
Frau Schwarzkopf, Fraktion B 90/Grüne
Ich wollte noch ergänzen. Die gewog war ja bis 2009 eine gemeinnützige
Gesellschaft und ist dann zur gemeindlichen Gesellschaft umfirmiert worden. Das
hatte auch steuerliche Gründe und es ist natürlich unsere Haltung als
Kommunalpolitikerinnen und Kommunalpolitiker, dass wir das auch gerne mit
diesem Vorzeichen sehen wollen und auch dementsprechend die Wohnungen vergeben
und auch die Wohnungen und Häuser, wie es Frau Schmidt schon ausgeführt hat,
halten.
Herr Templin, Vorsitzender der Fraktion BIK
Vielen Dank, der Bericht ist immer sehr informativ. Ich habe zwei
Fragen.
1.
Sie
hatten früher mal gesagt, dass Sie jedes Bauvorhaben separat kalkulieren. Mit
welcher Miethöhe ist bei dem Neubauprojekt in der Förster-Funke-Allee zu
rechnen?
2.
Die zweite
Frage bezieht sich auf das Bauvorhaben Stahnsdorfer Damm, für das es ja einen
Bebauungsplan gibt. Darüber schreiben Sie noch nichts, sind aber vorgesehen als
Träger dieser Maßnahme. Sind schon Überlegungen angestellt worden, was den
Kosteneinsatz betrifft?
Frau Schmidt, Geschäftsführerin der gewog
Zu 1.
Bei jedem Bauvorhaben wird eine Wirtschaftlichkeitsberechnung
aufgestellt. Der Grundsatz ist, dass sich jedes Objekt aus sich heraus trägt.
Wenn es anders sein sollte, ist es eine Entscheidung des Aufsichtsrates, ob
eine Querfinanzierung stattfinden muss. Das Bauvorhaben Förster-Funke-Allee
ist, auf Grund des Bodenpreises und der massiv gestiegenen Baukosten,
kalkuliert mit 11,00 Euro/m² Kaltmiete, weil wir auch mit einer Tiefgarage
rechnen. Das ist hoch kalkuliert aber wir hoffen, dass sich die Baukosten am
Markt noch etwas entspannen. Bei dem Bauvorhaben in Nuthetal haben wir es
gerade gesehen, da sind wir bei 9,50 Euro/m². Aber auch die mögliche
Zinsentwicklung in zwei Jahren kann sich verschlechtern. Bevor man eine Zahl
veröffentlicht, sollte sie halbwegs sicher sein.
Zu 2.
Deshalb kann ich zum Bauvorhaben am Stahnsdorfer Damm noch nichts
sagen. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist nicht vorhanden, weil die
Bodenpreise noch nicht bekannt sind. Wenn wir nach Rechtskraft des
Bebauungsplanes in Gesprächen sind, kann man letztendlich mal eine Berechnung
anstellen, wie sich die Mieten dort entwickeln.