Der Geschäftsbericht der gewog für das Jahr 2018 liegt in schriftlicher Form vor. Die Geschäftsführerin der gewog, Frau Schmidt, hält für die anwesenden Gäste einen zusammengefassten Bericht.

 

 

Nachfragen:

 

Herr Gutheins, Vorsitzender der Fraktion FDP

Sie hatten die beiden Bauvorhaben „Wiesenrain“ und „Heidefeld“ kurz vorgestellt. Augenscheinlich sind das ja Ein- bzw. maximal Zweifamilienhäuser, wo eine Menge saniert worden ist. Ich bin mir nicht sicher, ob ich es richtig verstanden habe, beim „Wiesenrain“ habe ich etwas von 1,9 Mio. Euro verstanden.

 

 

Frau Schmidt, Geschäftsführerin der gewog

Nein. 1,9 Mio. Euro ist der gesamte Instandhaltungsaufwand für alle Objekte, die die gewog im Bestand hat.

 

 

Herr Gutheins, Vorsitzender der Fraktion FDP

Das Leben im Einfamilienhaus ist eigentlich das teuerste Wohnen überhaupt. Das kann man aber im kaufmännischen Sinne auch auf eine Wohnungsbaugesellschaft übertragen. Man hat viele Außenflächen und eine große Gartenanlage. Wieso beschäftigt sich die gewog mit solchen Einfamilienhäusern? Ich vermute, dass die wahrscheinlich aus altem DDR-Bestand sind. Warum werden die nicht abgestoßen? Mit den Erlösen könnte sich die gewog im Geschosswohnungsbau einbringen, was viel lukrativer ist.

 

 

Frau Schmidt, Geschäftsführerin der gewog

Bei dem Haus im „Wiesenrain“ handelt es sich um ein Vierfamilienhaus in einem relativ guten Sanierungszustand. Das Haus im „Heidefeld“ ist ein Zweifamilienhaus. Wenn Objekte, Zwei- oder Dreifamilienhäuser, freigezogen werden wird überlegt, ob es lohnt eine Sanierung durchzuführen oder ob das Objekt abgestoßen wird. Einfamilienhäuser, die in einem schlechten Sanierungszustand sind, sind schon und werden auch in Zukunft von der Gesellschaft verkauft, um die Erlöse für Neubauvorhaben zu verwenden. Bei diesen beiden Objekten, insbesondere im „Wiesenrain“, war nur noch die Erdgeschosswohnung zu sanieren, nachdem eine 98jährige Mieterin ausgezogen war. Die anderen drei Wohnungen waren bereits saniert. Es ließ sich wirtschaftlich gut darstellen und zu einer angemessenen Miete weitervermieten. Das gleiche beim Haus im „Heidefeld“. Wir haben lange überlegt, ob das Haus nicht verkauft werden sollte. Es zeichnete sich nicht unbedingt ab, dass die liquiden Mittel zum Zeitpunkt des Sanierungsbeschlusses Anfang 2017 benötigt werden. Ansonsten wird natürlich jedes Objekt einzeln betrachtet. Sie haben die liquiden Mittel gesehen, das Objekt in der „Förster-Funke-Allee“ wird natürlich auch Eigenkapital brauchen.

 

 

Herr Gutheins, Vorsitzender der Fraktion FDP

Auch wenn liquide Mittel im Augenblick nicht gebraucht werden, stellt es ja kein Problem dar, die liquiden Mittel weiter aufzubauen, indem man solche Objekte abstößt. Auch wenn sie mit der Sanierung rechnen, halte ich es für sinnvoller, das Kapital im Geschosswohnungsbau anzusetzen. Das ist die eigentliche Aufgabe der gewog und nicht, preiswert Zwei- und Dreifamilienhäuser für die Bevölkerung vorzuhalten.

 

 

Bürgermeister Herr Grubert

Herr Gutheins, zum einen ist das eine Entscheidung des Aufsichtsrats, ob das Objekt saniert wird. Eine zweite wesentliche Prägung neben der Wirtschaftlichkeit z. B. beim Zweifamilienhaus ist, wenn eine Mietpartei auszieht und man würde das Haus dann verkaufen, wäre die andere Mietpartei in dem Haus nicht mehr geschützt. Seit 1991 haben wir die Maxime, dass nichts verkauft wird im Zwei- oder Mehrfamilienbereich, was nicht vollständig leergezogen ist, um die Mieter zu schützen. Diesen Leitsatz haben wir Anfang der 90er Jahre aufgestellt und er hat sich in der gesamten Restitutionsproblematik bewährt hat und dem wir auch in Zukunft weiter folgen wollen. Wenn Einfamilienhäuser leergezogen sind, werden sie auch verkauft.

 

 

Herr Hahn, Fraktion B 90/Grüne

Vielen Dank für Ihren ausführlichen Bericht. Ich konnte sehr gut folgen. Eine Frage habe ich zu den erwarteten Mietsteigerungen. Die eine Zahl, die Sie für das Jahr 2017 genannt hatten, war 6,41 Euro/m² und für das Jahr 2018 dann 6,90 Euro/m². Das ist eine Steigerung um ca. 7,5 Prozent Steigerung. Dann haben Sie diese Prognose vorgestellt bis zum Jahr 2023. Bis zum Jahr 2023 wird insgesamt, also über die nächsten vier Jahre, erwartet, dass die Mieten nur um 6 Prozent steigen. Auf welchem Modell beruht das, wegen der Diskrepanz zur tatsächlichen Steigerung im letzten Jahr?

 

 

Frau Schmidt, Geschäftsführerin der gewog

Die Steigerung von 2017 zu 2018, also die 6,41 Euro/m², beruht ausschließlich auf dem Ankauf des Wohnparks Saarmund. Im Jahr 2018 waren es ja noch sechs Monate, die als Mieterträge verbucht werden können und die Ganzjahresauswirkung jetzt in 2019. Im Jahr 2019 kommen die Mieten von Michendorf als neuen Gesellschafter dazu, dass sind dann nochmal 300.000,00 Euro. Die anderen Steigerungen sind alles Mieterhöhungen, die auf Grund der zugeführten Neubaumieten die Netto-Soll-Mieten erhöhen. Mieterhöhungen sind nicht geplant, sondern ausschließlich Mietsteigerungen auf Grund der Neubauten.

 

 

Herr Steinacker, Fraktion BIK

1.   Sie schreiben, dass die Vermietung von Wohnungen überhaupt kein Problem ist. Das ist vollkommen nachvollziehbar. Stichtagbezogen sagten Sie 0,7 Prozent Leerstand. Können Sie das etwas spezifizieren? Sie schreiben, Nachfragen kommen sowohl aus dem Ort und als auch aus dem Umland. Wieviel kommt an Nachfragen aus dem Ort, wieviel aus den Nachbarkommunen und wieviel von ganz woanders her?

2.   Was ich persönlich auch erlebt habe, bei einer Anfrage wegen einer Wohnung für Geflüchtete. Da hieß es, dass das sehr schwer ist und man auf eine Liste kommt. Gibt es diese Listen noch? Ansonsten wurden wir wegen der Überanfrage an die Nachbarkommunen verwiesen.

 

 

Frau Schmidt, Geschäftsführerin der gewog

Zu 1.

Zu 50 Prozent kommen die Nachfragen aus dem Ort. Dabei handelt es sich um Umzugsinteressenten, die aus ihren Häusern in unseren Geschosswohnungsbau zum barrierefreien Wohnen möchten. Von den anderen 50 Prozent kommt die Hälfte aus den Nachbarkommunen. Die wenigsten Nachfragen kommen aus weiteren Bereichen, meist sind es Kinder bzw. Eltern, die wieder in den Heimatort zurückwollen oder Nachfragen auf Grund eines Arbeitsplatzwechsels.

 

 

Zu 2.

Der Aufsichtsrat hat sich vor drei Jahren darauf verständigt, dass wir bei geflüchteten Familien, die integriert werden, Unterstützung leisten. Wer eine dreijährige Aufenthaltserlaubnis mit Aussicht auf Verlängerung hat, kann selbstverständlich bei uns Wohnraum anmieten. Man kann sich bewerben, kommt auf eine Interessentenliste, die nach Dringlichkeit und Wichtigkeit sortiert ist, damit die sozialen Aspekte und nicht die Dauer der Wartezeit eine Rolle spielen, d. h. nicht wer lange wartet, bekommt zwingend eine Wohnung. Ansonsten ist es oft so, dass die Geflüchteten auf Grund keines oder geringen Einkommens für den sozialen Wohnungsbau einen Wohnberechtigungsschein, der über die Kommunen läuft, beantragen und dann benannt werden.

Frau Schwarzkopf, Fraktion B 90/Grüne

Ich wollte noch ergänzen. Die gewog war ja bis 2009 eine gemeinnützige Gesellschaft und ist dann zur gemeindlichen Gesellschaft umfirmiert worden. Das hatte auch steuerliche Gründe und es ist natürlich unsere Haltung als Kommunalpolitikerinnen und Kommunalpolitiker, dass wir das auch gerne mit diesem Vorzeichen sehen wollen und auch dementsprechend die Wohnungen vergeben und auch die Wohnungen und Häuser, wie es Frau Schmidt schon ausgeführt hat, halten.

 

 

Herr Templin, Vorsitzender der Fraktion BIK

Vielen Dank, der Bericht ist immer sehr informativ. Ich habe zwei Fragen.

1.   Sie hatten früher mal gesagt, dass Sie jedes Bauvorhaben separat kalkulieren. Mit welcher Miethöhe ist bei dem Neubauprojekt in der Förster-Funke-Allee zu rechnen?

2.   Die zweite Frage bezieht sich auf das Bauvorhaben Stahnsdorfer Damm, für das es ja einen Bebauungsplan gibt. Darüber schreiben Sie noch nichts, sind aber vorgesehen als Träger dieser Maßnahme. Sind schon Überlegungen angestellt worden, was den Kosteneinsatz betrifft?

 

 

Frau Schmidt, Geschäftsführerin der gewog

Zu 1.

Bei jedem Bauvorhaben wird eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt. Der Grundsatz ist, dass sich jedes Objekt aus sich heraus trägt. Wenn es anders sein sollte, ist es eine Entscheidung des Aufsichtsrates, ob eine Querfinanzierung stattfinden muss. Das Bauvorhaben Förster-Funke-Allee ist, auf Grund des Bodenpreises und der massiv gestiegenen Baukosten, kalkuliert mit 11,00 Euro/m² Kaltmiete, weil wir auch mit einer Tiefgarage rechnen. Das ist hoch kalkuliert aber wir hoffen, dass sich die Baukosten am Markt noch etwas entspannen. Bei dem Bauvorhaben in Nuthetal haben wir es gerade gesehen, da sind wir bei 9,50 Euro/m². Aber auch die mögliche Zinsentwicklung in zwei Jahren kann sich verschlechtern. Bevor man eine Zahl veröffentlicht, sollte sie halbwegs sicher sein.

 

 

Zu 2.

Deshalb kann ich zum Bauvorhaben am Stahnsdorfer Damm noch nichts sagen. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist nicht vorhanden, weil die Bodenpreise noch nicht bekannt sind. Wenn wir nach Rechtskraft des Bebauungsplanes in Gesprächen sind, kann man letztendlich mal eine Berechnung anstellen, wie sich die Mieten dort entwickeln.