1) Für die östlich Zehlendorfer Damm
und nördlich des Teltowkanals gelegene Fläche, die insbesondere das bisher als
Hotel genutzte Gebäude Zehlendorfer Damm 190 umfasst, soll ein
Bebauungsplan mit der Bezeichnung KLM-BP-046 „Zehlendorfer Damm 190
(Kiebitzberge)“ aufgestellt werden (vgl. Anl. 2, Abgrenzung des Geltungsbereiches, rot umgrenzte Fläche).
2)
Der
Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekannt zu machen.
3)
Mit
dem Bebauungsplan sollen die Voraussetzungen dafür geschaffen werden, das
Grundstück des bisherigen Hotels (Flurstück 998/27 und zugehörige Flächen)
unter besonderer Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung
weiterzuentwickeln. Wichtiges Ziel ist es dabei, sozial stabile
Bewohnerstrukturen zu schaffen und die besonderen Wohnbedürfnisse der jungen,
alten und behinderten Menschen zu berücksichtigen.
Die bestehenden Nutzungsmaße sollen
nicht überschritten werden. Bei der künftigen baulichen Entwicklung ist die
besondere Lage des Grundstücks in den Kiebitzbergen und
unmittelbar am regionalen Rad- und Wanderweg Teltowkanalaue zu beachten.
4)
Der
Bürgermeister wird beauftragt, einen Bebauungsplan-Vorentwurf erarbeiten zu
lassen und diesen der Gemeindevertretung zur Billigung vorzulegen. Danach wird
eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit durchzuführen sein.
Fortsetzung Beschlussvorschlag:
Anlagen:
1)
Aufstellungsbeschluss
DS-Nr. 008/11 vom 10.02.2011
2)
Abgrenzung
des Geltungsbereiches KLM-BP-046 „Zehlendorfer Damm 190 (Kiebitzberge)“
(rot umgrenzte Fläche)
3)
Auszug
aus dem FNP Kleinmachnow i. d. F. der Neubekanntmachung v. 18. Januar 2019
mit Deckblatt vom 11. November 2019 (ohne Maßstab)
Problembeschreibung/Begründung:
Für das Grundstück Zehlendorfer Damm 190 und angrenzende
Flächen wurde Anfang der 1990er Jahre ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt,
der am 18.06.1992 als Satzung beschlossen und am
Eine rechtliche Prüfung im Jahr 2010 ergab, dass der Ursprungsplan und damit auch seine 1. Änderung von Beginn an unwirksam waren. Der Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan war erst am 10.12.1992 und damit deutlich nach dem Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses geschlossen worden. Zudem enthielt der Vertrag keine Vorgaben zur Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist nach § 12 Abs. 1 BauGB bzw. § 55 Abs. 1 Nr. 3 BauZVO. Ein Vertrag mit dem gesetzlich vorgeschriebenen Inhalt muss jedoch zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorliegen. Das war hier nicht der Fall und der Bebauungsplan damit von Beginn an unwirksam.
Mit
dem Ziel, den als unwirksam erkannten Vorhaben- und Erschließungsplan zu
ersetzen und die zwischenzeitlich entstandenen Gebäude planungsrechtlich zu
sichern und zu ordnen, beschloss die Gemeindevertretung am 10.02.2011 mit
DS-Nr. 008/11, für den Bestand „Zehlendorfer Damm 180 – 190“ (gerade
Hausnummern) einen Bebauungsplan aufzustellen (vgl. Anlage 1).
Anfangs
signalisierte auch der damalige Eigentümer der Wohnbauflächen Interesse an der
neuerlichen Bauleitplanung und zeigte seine Bereitschaft, sich an den Kosten
dieses Verfahrens zu beteiligen. Da die Schaffung zusätzlicher Bauflächen aber
nicht vorgesehen war und die Eigentümer der Wohnbauflächen und des
Hotelgrundstücks keine Veränderungen beabsichtigten, die einen Bebauungsplan
erfordert hätten, wurde das Verfahren zunächst nicht weiterverfolgt.
Im
Sommer 2020 wurde das Hotel vom Betreiber geschlossen und es fand sich offenbar
kein neuer Hotelbetreiber. Stattdessen erkundigten sich ab Herbst 2020 zahlreiche
Interessierte bei der Gemeinde nach den bestehenden städtebaulichen bzw.
bauplanungsrechtlichen Vorgaben für das bisherige Hotelgrundstück und
erläuterten ihre eigenen Vorstellungen zur Nachnutzung. Diese reichen von
Sanierung und Umbau zu Wohnzwecken bis hin zu vollständigem Abriss und
Neubebauung mit Mehrfamilienhäusern.
Daraufhin holte die Gemeinde eine vorläufige Einschätzung des Landkreises Potsdam-Mittelmark, Untere Bauaufsichtsbehörde ein.
Nach
dortiger Auskunft gilt ohne Bebauungsplan
- hinsichtlich einer Umnutzung: Die Umnutzung von „Hotel“ zum Beispiel in „Wohnen“ ist baugenehmigungspflichtig. Die Beurteilung eines entsprechenden Antrages würde auf Grundlage von § 34 BauGB (Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung) erfolgen. Finden keine größeren baulichen Erweiterungen bzw. Veränderungen statt, braucht das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung allerdings nicht geprüft zu werden.
-
hinsichtlich der Erschließung: Während das
Gebäude gegenwärtig nach § 34 BauGB zu beurteilen ist, wäre die
Erschließung nach § 35 BauGB zu prüfen, weil sie gemäß
Klarstellungssatzung nicht dem Innenbereich zugeordnet ist. Regelungen zur
Erschließung (Erschließung im engeren Sinn [Wegenetz] und im weiteren Sinn
[Wasser, Strom etc.]) wären außerdem im Grundbuch und als Baulast in das
Baulastenverzeichnis des Landkreises einzutragen.
Die
Gemeindevertretung wurde mit INFO-Nr. 002/21 in der Sitzung des
Bauausschusses vom 22.02.2021 über die planungsrechtliche Situation und über
mögliche weitere Schritte informiert. Die anwesenden Ausschussmitglieder
sprachen sich mehrheitlich dafür aus, das im Jahr 2011 begonnene
Bebauungsplan-Verfahren wiederaufzunehmen und zunächst den
Aufstellungsbeschluss an die nun entstandene neue Situation anzupassen. Diesem
Votum wird mit der vorliegenden Drucksache entsprochen.
Um den Leistungsumfang für das
Bebauungsplan-Verfahren KLM-BP-046 „Zehlendorfer
Damm 190 (Kiebitzberge)“ auf das tatsächlich Notwendige zu beschränken zu
können, werden nur die Flächen in den Geltungsbereich einbezogen, die für die
künftige bauliche Nutzung des bisherigen Hotelgrundstücks erforderlich sind
(vgl. Anlage 2, Geltungsbereich).
Abhängig von der im weiteren Bebauungsplan-Verfahren tatsächlich vorgesehenen Nutzung wird parallel auch eine Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich sein (vgl. Anlage 3).
Finanzielle Auswirkungen: |
Gemeindehaushalt |
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Beteiligungen |
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Maßnahmen-Nr: |
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Bereits im
laufenden Haushalt |
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veranschlagt: |
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Haushalt: |
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Ergebnis-HH |
EURO: |
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Finanz-HH |
EURO: |
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Mittelfristig
bereits veranschlagt: |
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Mittelfristig neu
zu veranschlagen: |
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1)
Aufstellungsbeschluss
DS-Nr. 008/11 vom 10.02.2011
2)
Abgrenzung
des Geltungsbereiches KLM-BP-046 „Zehlendorfer Damm 190 (Kiebitzberge)“
(rot umgrenzte Fläche)
3)
Auszug
aus dem FNP Kleinmachnow i. d. F. der Neubekanntmachung v. 18. Januar 2019
mit Deckblatt vom 11. November 2019 (ohne Maßstab)