Der Geschäftsbericht der Gemeindlichen Wohnungsgesellschaft Kleinmachnow mbH für das Jahr 2021 liegt in schriftlicher Form vor. Die Geschäftsführerin, Frau Schmidt, erläutert den Bericht für die Anwesenden.

 

 

Nachfragen zum Bericht:

 

Frau Masche, FDP-Fraktion

Ich habe eine Frage zum Tortendiagramm der Mittelverwendung. Bei den Instandhaltungsarbeiten „Fenster und Türen“ wird 1% genannt. Mir kommt das sehr gering vor, angesichts des Bestandes und des Alters der Gebäude sowie auch angesichts der energetischen Herausforderungen, den wir begegnen müssen. Sind die Fenster und Türen noch woanders berücksichtigt?

 

 

Frau Schmidt, Geschäftsführerin der gewog

1% und 22.000 Euro für die Instandsetzung von Fenstern bei einem Volumen von 1,6 Mio. Euro ist in der Tat wenig. Die Gesellschaft hat einen relativ guten Bestand an Fenstern. Die Jahre davor sind viele Kunststofffenster eingebaut worden. Die Gesellschaft beschäftigt Haushandwerker, unter denen auch ein Tischler ist. Jetzt werden die Holzfenster nicht mehr in Kunststofffenster getauscht, sondern der Tischler repariert die Holzfenster. Da Malerarbeiten sehr viel Geld verschlingen, beschäftigen wir auch zwei Maler. Deshalb ist auch der Maleranteil mit 36.000 Euro an Fremdfirmen sehr gering. Des Weiteren wird ein Mitarbeiter beschäftigt der sich um Heizungs-, Lüftungs- und Sanitäranlagen kümmert wie z. B. Armaturen und Waschbecken austauschen, Wartungsfugen nachziehen etc.

 

 

Herr Templin, Vorsitzender der BIK-Fraktion

 

Bauvorhaben Förster-Funke-Allee

Sie warten auf die Baugenehmigung. Fertigstellung sollte 2023 sein. Rechnen Sie damit? Was läuft bei Ihnen anders? Offensichtlich bekommen Sie Firmen, die tatsächlich auch Häuser bauen und auch noch zu den Preisen, die Sie kalkulieren.

 

 

WA 2 und 3

Sie haben den Kauf des Grundstücks in Ihrem Plan. Nun kaufen Sie ja nicht einfach ein Grundstück, ohne genau zu projektieren, was Sie mit diesem Grundstück machen. Sie sagten ja, dass Sie es noch nicht konkret sagen könnten, aber die Vorausschau geht ja bis 2026. Damit wir ein bisschen eine Ahnung haben, wo die Reise hingeht und auch in Anbetracht der steigenden Zinsen hätte ich gerne gewusst, mit welchem Umfang an Investitionskosten Sie rechnen und ab wann.

 

 

Frau Schmidt, Geschäftsführerin der gewog

 

Zum Bauvorhaben Förster-Funke-Allee

Eine realistische Fertigstellung bis Herbst 2023 ist nicht möglich. Die Planung ist im Mai aufgestellt und durch den Aufsichtsrat beschlossen worden. Da Sie das so in den Unterlagen haben, ist es meine Aufgabe, den Bericht nach dem damaligen Planungsstand zu halten. Wenn wir jetzt die Baugenehmigung bekommen gehen wir von einer Bauzeit von 1,5 Jahren aus. Bei den derzeit angenommenen Kosten von 11,8 Mio. Euro, das entspricht immerhin 5.000 Euro pro Quadratmeter, ist schon ein Puffer von 15% zu den Baukosten der Beethovenstraße eingeplant. 15% ist ungefähr ein Puffer von 1,5 Mio. Euro. Wenn wir überhaupt Angebote bekommen, dann wissen wir nicht, wie der Preis für dieses Bauvorhaben sein wird. Im Aufsichtsrat wurde die Entscheidung getroffen, dass erstmal nur bis Leistungsphase 5 ausgeschrieben wird. Wir wollen 85% der gesamten Kosten zeitgleich ausschreiben, damit wir eine relative Planungssicherheit haben. Wenn die Baukosten bei 6.000 Euro pro Quadratmeter liegen, wird es eine Entscheidung im Aufsichtsrat geben, ob das Bauvorhaben realisiert oder zurückgestellt wird. Die Baukosten sind die eine Sache, aber die Zinsen werden weiter mit Sorge betrachtet. Baugeld gibt es im Moment kaum noch unter 3,5%.

 

 

Zum WA 2 und WA 3

Seit 2016 beschäftigen wir uns mit dem Thema und wissen, was dort gebaut werden wird. Wir rechnen mit ca. 120 Wohnungen. Das ist die Auslastung, die der B-Plan zulässt. Die Baukosten lagen damals bei ca. 36 Mio. Euro. Wenn die Baukosten weiter ins Unermessliche steigen, gibt es hoffentlich die Möglichkeit, über unseren Dachverband, den GdW, in Form eines Rahmenvertrages, Bauleistungen abzufordern. Der GdW hat für öffentliche Auftraggeber, also kommunale Gesellschaften, ein Vergabeverfahren durchgeführt, hat 9 GÜs gebunden zu Festpreisen im Jahr 2018, die sich verpflichtet haben, nur den Baukostenindex auf die Baukosten aufzuschlagen. Pilotprojekt soll die Gemeinde Michendorf mit 20 Wohnungen sein. Der GdW teilte nach Rücksprache mit, dass sie ihn neu auflegen würden, da der jetzige Vertrag nur fünf Jahre läuft. Das ist unsere große Hoffnung, man hat dann Planungs- und Zeitsicherheit. Da die Grundstücke WA 2 und WA 3 durch die P & E vollständig erschlossen übergeben werden müssen, wird der Nutzenlastenwechsel frühestens Ende 2024 sein. Was im Jahr 2025 mit den Baukosten und den Zinssituation sein wird, kann man nicht sagen. Der Kaufvertrag über die Grundstücke ist in Vorbereitung und soll bis Jahresende unterschrieben werden.

 

 

Herr Steinacker, BIK-Fraktion

Vielen Dank für den interessanten Bericht. Die gewog ist bei Ihnen und Ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in bester Hand. Ich habe zwei Fragebereiche, der eine betrifft die nahezu Vollvermietung. Sie haben geschrieben, dass 99% des Bestandes vermietet sind. Ein bisschen Fluktuation gibt es ja immer, faktisch sind es 100%. Mich interessiert die Entwicklung der Übernachfrage. Man kann sich ja, wenn man sich für eine Wohnung interessiert, bei Immomio eintragen lassen. Das habe ich gemacht für viele Geflüchtete und für Wohnungssuchende aus der Region. Die Meisten haben auf Ihren Eintrag noch nichts gehört, was mich nicht wirklich wundert. Mich würde aber mal interessieren, angenommen ich würde mich heute bei Immomio eintragen, wann könnte ich, wenn ich eine 1 oder 1,5 Zimmer-Wohnung haben möchte, damit rechnen, dass ich zum Zuge komme? Das ist ein Transparenzthema auch für die Leute, die es betrifft. Vielleicht könnten Sie auch untergliedern in Wohnungen für kleine Familien und Wohnungen für Einzelpersonen. In diesem Zusammenhang, wie in jedem Jahr, auch meine Frage nach dem Anteil der Vermietung von Wohnungen an Menschen mit Fluchthintergrund. Gibt es da die gleichen Regelungen wie in den letzten Jahren? Wie hoch ist der Anteil im Moment? Unterscheiden Sie nach Aufenthaltsstatus, nach Herkunft? Haben Ukrainer eine „Sonderberechtigung“ gegenüber alteingesessenen Geflüchteten?

Der zweite Themenkomplex betrifft den Klima- und Umweltschutz. In Ihrem Bericht haben Sie das kurz erwähnt. Es gibt einen kleinen Absatz, der heißt genauso, Punkt i „Klimaschutz und Umweltschutz“. Dann haben Sie auch noch etwas geschrieben im Abschnitt e „Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung“ zu ausgetauschten Heizungsanlagen. Was sind die handlungsleitenden Maßstäbe für Sie in Sachen Umweltschutz und Klimaschutz? Gibt es für den Gebäudebestand der gewog eine Strategie oder ein Konzept zur systematischen CO2-Reduzierung oder ist so ein Konzept zumindest in Planung? Ist das auch verzahnt mit den Aktivitäten zur Operationalisierung des Klimaschutzkonzeptes, was wir im letzten Jahr verabschiedet haben und wo jetzt konkrete Handlungsfelder mit Maßnahmen unterlegt werden? Im Lenkungsausschuss bin ich Mitglied und würde mir manchmal wünschen, dass die gewog auch vertreten wäre. Sie haben geschrieben, dass sechs überalterte Heizungsanlagen gegen moderne Heizungsanlagen ausgetauscht wurden. Was sind moderne Heizungsanlagen? Sind das regenerative oder fossile oder sind es vielleicht Brennwertgasanlagen? Wir haben ja ein Solarförderprogramm in Kleinmachnow. Da gibt es die Möglichkeit, geförderte Balkonanlagen zu bekommen. Geht das, wenn man bei Ihnen Mieterin oder Mieter ist? Gibt es schon entsprechende Balkonanlagen? Machen Sie dafür Werbung oder beraten Sie?

 

 

Frau Schmidt, Geschäftsführerin der gewog

Die Solarförderung, die von der Gemeinde Kleinmachnow unterstützt wird, unterstützen wir auch. Eine Mieterin und ein Mieter haben bisher nachgefragt. Mit Herrn Affeldt von der Lokalen Agenda haben wir zwei Mustermodule für Balkonkraftwerke angefordert. Herr Gröne hatte in der letzten Woche bei einer Mieterin in der Heinrich-Heine-Straße einen Vor-Ort-Termin. Unser Wunsch wäre gewesen, dass ein Modul bei uns in der Geschäftsstelle installiert wird, damit wir einen Öffentlichkeitsraum haben. Wir können nicht alle Interessenten zu den Mietern schicken. Dazu sind wir aber mit der Lokalen Agenda noch im Gespräch. Als Pilotprojekt führen wir das jetzt mit den beiden Balkonkraftwerken durch. Die Elektrik des Balkons muss es auch hergeben und die Sicherheit des Gebäudes muss gewährleistet sein.

Die Bezeichnung „Austausch in moderne Heizungsanlagen“ ist vielleicht nicht so gut getroffen. Es sind reine Gasanlagen, die den jetzigen Anforderungen entsprechen. Bei Neubauten ist es so, dass wir natürlich sämtliche regenerative Energien prüfen, das schreibt der Gesetzgeber ja auch vor. Die gewog macht auch gerne mehr als erforderlich ist, nicht nur KfW 100, sondern auch KfW 55 oder KfW 40. Bei Bestandsheizanlagen ist es in der Tat schwierig, etwas nachzurüsten. Bei der Gesellschaft gibt es Überlegungen, was die Weiterentwicklung in der ökonomischen, ökologischen und sozialen Entwicklung angeht. Das sind die sogenannten ISG-Kriterien, die für große Unternehmen gelten. Die gewog wird sich diesen ISG-Kriterien annehmen und auch anlehnen. Ein Grundstock ist die CO2-Abgabe, die jetzt beschlossen wurde, zum 1. Januar 2023 umzusetzen. Wir sind gerade mit Anbietern im Gespräch Software einzukaufen, die es uns ermöglicht, die Gebäude bewerten zu lassen, welche der Investitionen, die uns anhand des Wirtschaftsplanes zur Verfügung stehen, die höchsten CO2-Einsparungen bringen. Die ISG-Kriterien, die vorgeschrieben sind, sind ja auch die, die das Klimaschutzkonzept der Gemeinde Kleinmachnow beinhaltet. Wir kommen auch gerne in die Ausschüsse, um uns auszutauschen.

Die Vermietungssituation ist aus unserer Sicht natürlich Glück, für die, die eine Wohnung suchen, ist es schwieriger. Es gibt zwei Möglichkeiten, an eine Wohnung zu kommen. Es gibt öffentlich geförderte Wohnungen, für die man einen Wohnberechtigungsschein (WBS) benötigt. Die Interessenten werden von der Gemeinde Kleinmachnow benannt. Oder der klassische freie Wohnungsbau, die Vermietung erfolgt über das Vermietungsportal Immomio. Dort ist eine Vergaberichtlinie hinterlegt, die es der gewog ermöglicht, eine neutrale Bewertung bei der Überflut von Interessenten vorzunehmen. Es gibt ein Punktesystem für die Fragen wie z. B. ob man im Ort arbeitet, einen gesellschaftlichen Zweck im Ort erfüllt, ob man bei der Feuerwehr tätig ist oder ob man schon Mieter bei der gewog ist, unabhängig von den weiteren Kriterien wie den Einkommensvoraussetzungen.

Für die geflüchteten Familien, die keinen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben, ist es schwierig, sich über Immomio zu bewerben, da sie sich auch den Vergabekriterien stellen müssen. Für die gewog ist es schwierig, die Balance zu halten, da viele Kleinmachnower schon sehr lange warten. Die Geflüchteten dürfen nicht benachteiligt, aber auch nicht bevorzugt werden. Das ist für uns ein sehr großer Spagat, aber wenn einer geflüchteten Familie oder einer anderen Familie die Obdachlosigkeit droht, werden diese Familien immer zuerst behandelt. Eine Auskunft über den Status, die Herkunft oder die Nationalität der Geflüchteten kann ich nicht geben, da es laut Datenschutz verboten ist, diese Daten zu erfassen. Es darf bei der Vermietung einer Wohnung keine Rolle spielen. Bei den Geflüchteten, die durch die Gemeinde Kleinmachnow benannt werden, wissen wir es, bei allen anderen wissen wir es nicht. Wer die Voraussetzungen erfüllt, bekommt eine Wohnung und wer sie nicht erfüllt, bekommt keine Wohnung oder muss warten.

 

 

Frau Sahlmann, Fraktion B 90/Grüne

Ein Grundstück, Hohe Kiefer 91, wurde an die Gemeinde verkauft. Um welches Grundstück handelt es sich?

 

 

Frau Schmidt, Geschäftsführerin der gewog

Es ist das Grundstück, wo der Blumenladen war und jetzt das wunderschöne Blumenrondel ist.

 

 

Herr Singer, Fraktion SPD/DIE LINKE/PRO

Auch von mir ein Dank für den Geschäftsbericht. Man ist beeindruckt von der positiven Entwicklung der Zahlen über die ganzen Jahre hinweg. Das spricht für eine sehr kontinuierliche, konstruktive und konzeptionelle Arbeit. Ein Satz im Geschäftsbericht ist mir aufgefallen, wo ich hoffe, dass es schonmal ein Brainstorming gab, wie man sich da verhält. Sie schreiben „Die steigenden Brutto-Warm-Mieten sind ein Risiko für Einzelpersonen und alleinerziehende Haushalte.“ Ich weiß, Sie haben keine fertige Lösung, aber Gedanken dazu bestimmt. Für mich und die anderen wäre es sehr wichtig, diese zu kennen.

 

 

Frau Schmidt, Geschäftsführerin der gewog

Das ist wirklich ein Thema. Die kalten und warmen Betriebskosten sind in den letzten Jahren rapide gestiegen und leider für immer mehr Mieter ein großes Problem. Es sind aber nicht nur die Gaskosten, wo der Kelch hoffentlich an der gewog vorbeigeht, weil wir bis Ende 2023, zumindest für den sehr großen Bestand, Festpreise vereinbart haben. Nach dem letzten Urteil, dass Verträge nicht außerordentlich gekündigt werden können, hoffen wir, dass wir ruhig schlafen können. Nichtsdestotrotz entspannt das nicht auf Dauer. Es betrifft alle Kosten der Betriebskosten, auch die Versicherungsprämien steigen massiv. Nicht nur die Schäden bei der Gesellschaft wie z. B. Wasserschäden sind das Problem, sondern die globalen Schäden sind das Riesenproblem. Und natürlich auch die Baukosten. Ein gleicher Schadensanteil führt fast zur Verdopplung des Preises. Eine große Kostenposition in den Betriebskosten sind Wartungen von technischen Bauteilen. Die teuerste Kostenposition ist der Fahrstuhl mit 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche. Gerade wenn wenig Wohnungen bzw. wenig Quadratmeter erschlossen werden, ist es mit Abstand die größte Position in den Betriebskosten. Man muss wirklich überlegen, ob man Drei- oder Viergeschosser immer zwingend mit Fahrstühlen ausstattet. Zum Beispiel kostet die Wartung eines Fahrstuhls für sechs Parteien im Quartal 6.000 Euro, also 24.000 Euro im Jahr. Dazu kommen dann noch die Lohnkosten für die angestellten Hauswarte.

Was wir tun können ist, für Strom und Gas Rahmenverträge abzuschließen. Je mehr Wohneinheiten wir ausschreiben, desto bessere Preise bekommen wir. Jährlich schreiben wir den Versicherer aus, versichern unseren gesamten Bestand, gerne auch zusammen mit dem Fremdbestand. Um unsere eigenen Schadensquoten runterzusetzen machen wir Strangsanierungen, um Abwasserschäden vorzubeugen. Ansonsten werden gerade die Mieten der Ablesegeräte in den Wohnungen untersucht, da das eine sehr hohe Kostenposition ist. Warmwasserzähler, Kaltwasserzähler und Heizkostenverteiler werden gemietet und die Miete lassen sich die Wärmemessdienste natürlich sehr teuer bezahlen. Der Wunsch der Wohnungswirtschaft ist, die Heizkostenverordnung wieder dahingehend zu ändern, dass man nicht mehr verbrauchsabhängig abrechnen muss, weil die Kosten der Miete für die Ablesegeräte ca. 30% der tatsächlichen Heizkosten betragen. Unabhängig davon müssen wir, und das machen wir auch, den Mietern monatlich sämtliche Verbräuche zur Verfügung stellen. Wir haben ein Mieterportal eingerichtet und können glücklicherweise die Daten digital zur Verfügung stellen.

 

 

Herr Singer, Fraktion SPD/DIE LINKE/PRO

Die Zeile kann man auch so lesen, dass für manche Mieter die Obdachlosigkeit droht. Das ist die Beunruhigung meinerseits.

 

 

Frau Schmidt, Geschäftsführerin der gewog

Bei der Gesellschaft wird man nicht obdachlos, weil man die Betriebs- und Heizkosten nicht zahlt, sondern eher, weil man die gesamte Miete nicht zahlt. Wir praktizieren ja auch ein bisschen Sozialmanagement, aber für einige Mieter wird es in der Tat ein Problem werden. Wenn alle nicht mehr heizen, sehen wir auch mit Sorge, dass sich dann Schimmel in den Wohnungen ausbreiten wird. Bis Ende September wird ein Informationsschreiben an alle Mieter verschickt, wie man mit einfachen Mitteln Strom und Gas sparen kann.