Sitzung: 14.09.2022 Gemeindevertretung
Der Geschäftsbericht der
Gemeindlichen Wohnungsgesellschaft Kleinmachnow mbH für das Jahr 2021 liegt in
schriftlicher Form vor. Die Geschäftsführerin, Frau Schmidt, erläutert den
Bericht für die Anwesenden.
Nachfragen zum Bericht:
Frau Masche, FDP-Fraktion
Ich habe eine Frage zum
Tortendiagramm der Mittelverwendung. Bei den Instandhaltungsarbeiten „Fenster
und Türen“ wird 1% genannt. Mir kommt das sehr gering vor, angesichts des
Bestandes und des Alters der Gebäude sowie auch angesichts der energetischen
Herausforderungen, den wir begegnen müssen. Sind die Fenster und Türen noch
woanders berücksichtigt?
Frau Schmidt, Geschäftsführerin der
gewog
1% und 22.000 Euro für die
Instandsetzung von Fenstern bei einem Volumen von 1,6 Mio. Euro ist in der Tat
wenig. Die Gesellschaft hat einen relativ guten Bestand an Fenstern. Die Jahre
davor sind viele Kunststofffenster eingebaut worden. Die Gesellschaft beschäftigt
Haushandwerker, unter denen auch ein Tischler ist. Jetzt werden die Holzfenster
nicht mehr in Kunststofffenster getauscht, sondern der Tischler repariert die
Holzfenster. Da Malerarbeiten sehr viel Geld verschlingen, beschäftigen wir
auch zwei Maler. Deshalb ist auch der Maleranteil mit 36.000 Euro an
Fremdfirmen sehr gering. Des Weiteren wird ein Mitarbeiter beschäftigt der sich
um Heizungs-, Lüftungs- und Sanitäranlagen kümmert wie z. B. Armaturen und
Waschbecken austauschen, Wartungsfugen nachziehen etc.
Herr Templin, Vorsitzender der
BIK-Fraktion
Bauvorhaben Förster-Funke-Allee
Sie warten auf die Baugenehmigung.
Fertigstellung sollte 2023 sein. Rechnen Sie damit? Was läuft bei Ihnen anders?
Offensichtlich bekommen Sie Firmen, die tatsächlich auch Häuser bauen und auch
noch zu den Preisen, die Sie kalkulieren.
WA 2 und 3
Sie haben den Kauf des Grundstücks in
Ihrem Plan. Nun kaufen Sie ja nicht einfach ein Grundstück, ohne genau zu
projektieren, was Sie mit diesem Grundstück machen. Sie sagten ja, dass Sie es
noch nicht konkret sagen könnten, aber die Vorausschau geht ja bis 2026. Damit
wir ein bisschen eine Ahnung haben, wo die Reise hingeht und auch in Anbetracht
der steigenden Zinsen hätte ich gerne gewusst, mit welchem Umfang an
Investitionskosten Sie rechnen und ab wann.
Frau Schmidt, Geschäftsführerin der
gewog
Zum Bauvorhaben Förster-Funke-Allee
Eine realistische Fertigstellung bis
Herbst 2023 ist nicht möglich. Die Planung ist im Mai aufgestellt und durch den
Aufsichtsrat beschlossen worden. Da Sie das so in den Unterlagen haben, ist es
meine Aufgabe, den Bericht nach dem damaligen Planungsstand zu halten. Wenn wir
jetzt die Baugenehmigung bekommen gehen wir von einer Bauzeit von 1,5 Jahren
aus. Bei den derzeit angenommenen Kosten von 11,8 Mio. Euro, das entspricht
immerhin 5.000 Euro pro Quadratmeter, ist schon ein Puffer von 15% zu den
Baukosten der Beethovenstraße eingeplant. 15% ist ungefähr ein Puffer von 1,5
Mio. Euro. Wenn wir überhaupt Angebote bekommen, dann wissen wir nicht, wie der
Preis für dieses Bauvorhaben sein wird. Im Aufsichtsrat wurde die Entscheidung
getroffen, dass erstmal nur bis Leistungsphase 5 ausgeschrieben wird. Wir
wollen 85% der gesamten Kosten zeitgleich ausschreiben, damit wir eine relative
Planungssicherheit haben. Wenn die Baukosten bei 6.000 Euro pro Quadratmeter
liegen, wird es eine Entscheidung im Aufsichtsrat geben, ob das Bauvorhaben realisiert
oder zurückgestellt wird. Die Baukosten sind die eine Sache, aber die Zinsen
werden weiter mit Sorge betrachtet. Baugeld gibt es im Moment kaum noch unter
3,5%.
Zum WA 2 und WA 3
Seit 2016 beschäftigen wir uns mit
dem Thema und wissen, was dort gebaut werden wird. Wir rechnen mit ca. 120
Wohnungen. Das ist die Auslastung, die der B-Plan zulässt. Die Baukosten lagen
damals bei ca. 36 Mio. Euro. Wenn die Baukosten weiter ins Unermessliche
steigen, gibt es hoffentlich die Möglichkeit, über unseren Dachverband, den GdW,
in Form eines Rahmenvertrages, Bauleistungen abzufordern. Der GdW hat für
öffentliche Auftraggeber, also kommunale Gesellschaften, ein Vergabeverfahren
durchgeführt, hat 9 GÜs gebunden zu Festpreisen im Jahr 2018, die sich
verpflichtet haben, nur den Baukostenindex auf die Baukosten aufzuschlagen.
Pilotprojekt soll die Gemeinde Michendorf mit 20 Wohnungen sein. Der GdW teilte
nach Rücksprache mit, dass sie ihn neu auflegen würden, da der jetzige Vertrag
nur fünf Jahre läuft. Das ist unsere große Hoffnung, man hat dann Planungs- und
Zeitsicherheit. Da die Grundstücke WA 2 und WA 3 durch die P & E
vollständig erschlossen übergeben werden müssen, wird der Nutzenlastenwechsel frühestens
Ende 2024 sein. Was im Jahr 2025 mit den Baukosten und den Zinssituation sein
wird, kann man nicht sagen. Der Kaufvertrag über die Grundstücke ist in
Vorbereitung und soll bis Jahresende unterschrieben werden.
Herr Steinacker, BIK-Fraktion
Vielen Dank für den interessanten
Bericht. Die gewog ist bei Ihnen und Ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in
bester Hand. Ich habe zwei Fragebereiche, der eine betrifft die nahezu
Vollvermietung. Sie haben geschrieben, dass 99% des Bestandes vermietet sind.
Ein bisschen Fluktuation gibt es ja immer, faktisch sind es 100%. Mich
interessiert die Entwicklung der Übernachfrage. Man kann sich ja, wenn man sich
für eine Wohnung interessiert, bei Immomio eintragen lassen. Das habe ich
gemacht für viele Geflüchtete und für Wohnungssuchende aus der Region. Die
Meisten haben auf Ihren Eintrag noch nichts gehört, was mich nicht wirklich
wundert. Mich würde aber mal interessieren, angenommen ich würde mich heute bei
Immomio eintragen, wann könnte ich, wenn ich eine 1 oder 1,5 Zimmer-Wohnung
haben möchte, damit rechnen, dass ich zum Zuge komme? Das ist ein
Transparenzthema auch für die Leute, die es betrifft. Vielleicht könnten Sie
auch untergliedern in Wohnungen für kleine Familien und Wohnungen für
Einzelpersonen. In diesem Zusammenhang, wie in jedem Jahr, auch meine Frage
nach dem Anteil der Vermietung von Wohnungen an Menschen mit Fluchthintergrund.
Gibt es da die gleichen Regelungen wie in den letzten Jahren? Wie hoch ist der
Anteil im Moment? Unterscheiden Sie nach Aufenthaltsstatus, nach Herkunft?
Haben Ukrainer eine „Sonderberechtigung“ gegenüber alteingesessenen
Geflüchteten?
Der zweite Themenkomplex betrifft den
Klima- und Umweltschutz. In Ihrem Bericht haben Sie das kurz erwähnt. Es gibt
einen kleinen Absatz, der heißt genauso, Punkt i „Klimaschutz und
Umweltschutz“. Dann haben Sie auch noch etwas geschrieben im Abschnitt e
„Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung“ zu ausgetauschten
Heizungsanlagen. Was sind die handlungsleitenden Maßstäbe für Sie in Sachen
Umweltschutz und Klimaschutz? Gibt es für den Gebäudebestand der gewog eine
Strategie oder ein Konzept zur systematischen CO2-Reduzierung oder ist so ein
Konzept zumindest in Planung? Ist das auch verzahnt mit den Aktivitäten zur
Operationalisierung des Klimaschutzkonzeptes, was wir im letzten Jahr
verabschiedet haben und wo jetzt konkrete Handlungsfelder mit Maßnahmen
unterlegt werden? Im Lenkungsausschuss bin ich Mitglied und würde mir manchmal
wünschen, dass die gewog auch vertreten wäre. Sie haben geschrieben, dass sechs
überalterte Heizungsanlagen gegen moderne Heizungsanlagen ausgetauscht wurden.
Was sind moderne Heizungsanlagen? Sind das regenerative oder fossile oder sind
es vielleicht Brennwertgasanlagen? Wir haben ja ein Solarförderprogramm in Kleinmachnow.
Da gibt es die Möglichkeit, geförderte Balkonanlagen zu bekommen. Geht das,
wenn man bei Ihnen Mieterin oder Mieter ist? Gibt es schon entsprechende
Balkonanlagen? Machen Sie dafür Werbung oder beraten Sie?
Frau Schmidt, Geschäftsführerin der
gewog
Die Solarförderung, die von der
Gemeinde Kleinmachnow unterstützt wird, unterstützen wir auch. Eine Mieterin und
ein Mieter haben bisher nachgefragt. Mit Herrn Affeldt von der Lokalen Agenda
haben wir zwei Mustermodule für Balkonkraftwerke angefordert. Herr Gröne hatte
in der letzten Woche bei einer Mieterin in der Heinrich-Heine-Straße einen
Vor-Ort-Termin. Unser Wunsch wäre gewesen, dass ein Modul bei uns in der
Geschäftsstelle installiert wird, damit wir einen Öffentlichkeitsraum haben.
Wir können nicht alle Interessenten zu den Mietern schicken. Dazu sind wir aber
mit der Lokalen Agenda noch im Gespräch. Als Pilotprojekt führen wir das jetzt
mit den beiden Balkonkraftwerken durch. Die Elektrik des Balkons muss es auch
hergeben und die Sicherheit des Gebäudes muss gewährleistet sein.
Die Bezeichnung „Austausch in moderne
Heizungsanlagen“ ist vielleicht nicht so gut getroffen. Es sind reine
Gasanlagen, die den jetzigen Anforderungen entsprechen. Bei Neubauten ist es
so, dass wir natürlich sämtliche regenerative Energien prüfen, das schreibt der
Gesetzgeber ja auch vor. Die gewog macht auch gerne mehr als erforderlich ist,
nicht nur KfW 100, sondern auch KfW 55 oder KfW 40. Bei Bestandsheizanlagen ist
es in der Tat schwierig, etwas nachzurüsten. Bei der Gesellschaft gibt es
Überlegungen, was die Weiterentwicklung in der ökonomischen, ökologischen und
sozialen Entwicklung angeht. Das sind die sogenannten ISG-Kriterien, die für
große Unternehmen gelten. Die gewog wird sich diesen ISG-Kriterien annehmen und
auch anlehnen. Ein Grundstock ist die CO2-Abgabe, die jetzt beschlossen wurde,
zum 1. Januar 2023 umzusetzen. Wir sind gerade mit Anbietern im Gespräch
Software einzukaufen, die es uns ermöglicht, die Gebäude bewerten zu lassen,
welche der Investitionen, die uns anhand des Wirtschaftsplanes zur Verfügung
stehen, die höchsten CO2-Einsparungen bringen. Die ISG-Kriterien, die
vorgeschrieben sind, sind ja auch die, die das Klimaschutzkonzept der Gemeinde
Kleinmachnow beinhaltet. Wir kommen auch gerne in die Ausschüsse, um uns
auszutauschen.
Die Vermietungssituation ist aus
unserer Sicht natürlich Glück, für die, die eine Wohnung suchen, ist es
schwieriger. Es gibt zwei Möglichkeiten, an eine Wohnung zu kommen. Es gibt
öffentlich geförderte Wohnungen, für die man einen Wohnberechtigungsschein
(WBS) benötigt. Die Interessenten werden von der Gemeinde Kleinmachnow benannt.
Oder der klassische freie Wohnungsbau, die Vermietung erfolgt über das
Vermietungsportal Immomio. Dort ist eine Vergaberichtlinie hinterlegt, die es
der gewog ermöglicht, eine neutrale Bewertung bei der Überflut von
Interessenten vorzunehmen. Es gibt ein Punktesystem für die Fragen wie z. B. ob
man im Ort arbeitet, einen gesellschaftlichen Zweck im Ort erfüllt, ob man bei
der Feuerwehr tätig ist oder ob man schon Mieter bei der gewog ist, unabhängig
von den weiteren Kriterien wie den Einkommensvoraussetzungen.
Für die geflüchteten Familien, die
keinen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben, ist es schwierig, sich
über Immomio zu bewerben, da sie sich auch den Vergabekriterien stellen müssen.
Für die gewog ist es schwierig, die Balance zu halten, da viele Kleinmachnower
schon sehr lange warten. Die Geflüchteten dürfen nicht benachteiligt, aber auch
nicht bevorzugt werden. Das ist für uns ein sehr großer Spagat, aber wenn einer
geflüchteten Familie oder einer anderen Familie die Obdachlosigkeit droht,
werden diese Familien immer zuerst behandelt. Eine Auskunft über den Status,
die Herkunft oder die Nationalität der Geflüchteten kann ich nicht geben, da es
laut Datenschutz verboten ist, diese Daten zu erfassen. Es darf bei der
Vermietung einer Wohnung keine Rolle spielen. Bei den Geflüchteten, die durch
die Gemeinde Kleinmachnow benannt werden, wissen wir es, bei allen anderen
wissen wir es nicht. Wer die Voraussetzungen erfüllt, bekommt eine Wohnung und
wer sie nicht erfüllt, bekommt keine Wohnung oder muss warten.
Frau Sahlmann, Fraktion B 90/Grüne
Ein Grundstück, Hohe Kiefer 91, wurde
an die Gemeinde verkauft. Um welches Grundstück handelt es sich?
Frau Schmidt, Geschäftsführerin der
gewog
Es ist das Grundstück, wo der
Blumenladen war und jetzt das wunderschöne Blumenrondel ist.
Herr Singer, Fraktion SPD/DIE
LINKE/PRO
Auch von mir ein Dank für den
Geschäftsbericht. Man ist beeindruckt von der positiven Entwicklung der Zahlen
über die ganzen Jahre hinweg. Das spricht für eine sehr kontinuierliche,
konstruktive und konzeptionelle Arbeit. Ein Satz im Geschäftsbericht ist mir
aufgefallen, wo ich hoffe, dass es schonmal ein Brainstorming gab, wie man sich
da verhält. Sie schreiben „Die steigenden Brutto-Warm-Mieten sind ein Risiko für
Einzelpersonen und alleinerziehende Haushalte.“ Ich weiß, Sie haben keine
fertige Lösung, aber Gedanken dazu bestimmt. Für mich und die anderen wäre es
sehr wichtig, diese zu kennen.
Frau Schmidt, Geschäftsführerin der
gewog
Das ist wirklich ein Thema. Die
kalten und warmen Betriebskosten sind in den letzten Jahren rapide gestiegen
und leider für immer mehr Mieter ein großes Problem. Es sind aber nicht nur die
Gaskosten, wo der Kelch hoffentlich an der gewog vorbeigeht, weil wir bis Ende
2023, zumindest für den sehr großen Bestand, Festpreise vereinbart haben. Nach
dem letzten Urteil, dass Verträge nicht außerordentlich gekündigt werden
können, hoffen wir, dass wir ruhig schlafen können. Nichtsdestotrotz entspannt
das nicht auf Dauer. Es betrifft alle Kosten der Betriebskosten, auch die
Versicherungsprämien steigen massiv. Nicht nur die Schäden bei der Gesellschaft
wie z. B. Wasserschäden sind das Problem, sondern die globalen Schäden sind das
Riesenproblem. Und natürlich auch die Baukosten. Ein gleicher Schadensanteil
führt fast zur Verdopplung des Preises. Eine große Kostenposition in den
Betriebskosten sind Wartungen von technischen Bauteilen. Die teuerste
Kostenposition ist der Fahrstuhl mit 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche.
Gerade wenn wenig Wohnungen bzw. wenig Quadratmeter erschlossen werden, ist es
mit Abstand die größte Position in den Betriebskosten. Man muss wirklich
überlegen, ob man Drei- oder Viergeschosser immer zwingend mit Fahrstühlen
ausstattet. Zum Beispiel kostet die Wartung eines Fahrstuhls für sechs Parteien
im Quartal 6.000 Euro, also 24.000 Euro im Jahr. Dazu kommen dann noch die
Lohnkosten für die angestellten Hauswarte.
Was wir tun können ist, für Strom und
Gas Rahmenverträge abzuschließen. Je mehr Wohneinheiten wir ausschreiben, desto
bessere Preise bekommen wir. Jährlich schreiben wir den Versicherer aus,
versichern unseren gesamten Bestand, gerne auch zusammen mit dem Fremdbestand.
Um unsere eigenen Schadensquoten runterzusetzen machen wir Strangsanierungen,
um Abwasserschäden vorzubeugen. Ansonsten werden gerade die Mieten der
Ablesegeräte in den Wohnungen untersucht, da das eine sehr hohe Kostenposition
ist. Warmwasserzähler, Kaltwasserzähler und Heizkostenverteiler werden gemietet
und die Miete lassen sich die Wärmemessdienste natürlich sehr teuer bezahlen.
Der Wunsch der Wohnungswirtschaft ist, die Heizkostenverordnung wieder
dahingehend zu ändern, dass man nicht mehr verbrauchsabhängig abrechnen muss,
weil die Kosten der Miete für die Ablesegeräte ca. 30% der tatsächlichen
Heizkosten betragen. Unabhängig davon müssen wir, und das machen wir auch, den
Mietern monatlich sämtliche Verbräuche zur Verfügung stellen. Wir haben ein
Mieterportal eingerichtet und können glücklicherweise die Daten digital zur
Verfügung stellen.
Herr Singer, Fraktion SPD/DIE
LINKE/PRO
Die Zeile kann man auch so lesen,
dass für manche Mieter die Obdachlosigkeit droht. Das ist die Beunruhigung
meinerseits.
Frau Schmidt, Geschäftsführerin der
gewog
Bei der Gesellschaft wird man nicht
obdachlos, weil man die Betriebs- und Heizkosten nicht zahlt, sondern eher, weil
man die gesamte Miete nicht zahlt. Wir praktizieren ja auch ein bisschen
Sozialmanagement, aber für einige Mieter wird es in der Tat ein Problem werden.
Wenn alle nicht mehr heizen, sehen wir auch mit Sorge, dass sich dann Schimmel
in den Wohnungen ausbreiten wird. Bis Ende September wird ein
Informationsschreiben an alle Mieter verschickt, wie man mit einfachen Mitteln
Strom und Gas sparen kann.