Die Gemeindevertretung hat am
19.05.2016 (DS-Nr. 037/16) beschlossen, für das in Anlage 1 gekennzeichnete
Gebiet einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung KLM-BP-006-e „Nördlich
Stahnsdorfer Damm“ aufzustellen.
Das Bebauungsplan-Gebiet umfasst
eine Fläche von rund 4,12 ha und gehört zum städtebaulichen Entwicklungsbereich
"Wohnen und Arbeiten nördlich und südlich der BAB A 115" (DS-Nr.
189/91 vom 05.09.1991).
Mit dem Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes KLM-BP-006-e
wurden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für gewerbliche und gemischte
Nutzungen sowie für die Errichtung von Wohngebäuden geschaffen. Innerhalb des
Gewerbegebietes soll ein Handwerker- bzw. Gewerbehof – insbesondere für
ortsansässige Firmen - realisiert werden.
Bei der Erarbeitung des
Bebauungsplan-Vorentwurfes wurde auf die städtebauliche Planungsstudie
zurückgegriffen, die im Auftrag der P&E ‑ Planungs- und
Entwicklungsgesellschaft mbH Kleinmachnow ‑ vom Büro Nägeliarchitekten
(Berlin) erarbeitet wurde (Stand 01.10.2015). Abweichend davon fanden die
Resultate des schalltechnischen Gutachtens des
Akustikbüros LÄRMKONTOR GmbH vom 09.02.2017 bei der Erstellung des
modifizierten städtebaulichen Entwurfes Berücksichtigung (vgl. Anlage 2).
Da die vorliegenden Ergebnisse der schalltechnischen
Untersuchung zeigen, dass im Nahbereich des Stahnsdorfer Damms besonders hohe
Beurteilungspegel auftreten, sollen die Gebäude im allgemeinen Wohngebiet um 10
m von der Straße abgerückt werden. Weiterhin ist geplant, die beiden Baukörper
im Westen des Vorhabengrundstücks städtebaulich weiter zu optimieren, indem die
Lücke zwischen den beiden Gebäuden geschlossen wird, durch die der aus Westen
kommende Schall – bei offener Ausführung - weit in das Plangebiet eindringen
kann.
Für die Wohnungen entlang des Stahnsdorfer Damms soll
ergänzend eine lärmoptimierte Grundrissorientierung festgesetzt werden, d.h.
die Aufenthaltsräume in jeder Wohnung dürfen nicht ausschließlich zum
Stahnsdorfer Damm angeordnet sein. Da Mehrfamilienhäuser entstehen sollen,
können jedoch nicht alle Wohnungen auch zur Planstraße 2 ausgerichtet sein. Die
textliche Festsetzung Nr. 6.2 im Vorentwurf weicht insoweit vom
Festsetzungsvorschlag in der schalltechnischen Untersuchung ab. Damit wird
angestrebt, dass die Wohnungen entlang des Stahnsdorfer Damms zumindest über
Aufenthaltsräume mit Fenstern an den seitlichen Fassaden verfügen werden.
Im Gewerbegebiet soll im Bereich des lärmabschirmenden
Gebäuderiegels die Lärmschutzwand im Bereich des GE 2 nach Osten verschwenkt
werden, um die Geräusche des dort künftig situierten Gewerbebetriebs
abzuschirmen.
Der Bebauungsplan-Vorentwurf (vgl. Anlage 3a und 3b) beruht auf dem städtebaulichen Entwurf von
Nägeliarchitekten mit den erläuterten Abweichungen.
Geplant ist die Festsetzung von drei Gewerbegebietsarealen
und einem allgemeinen Wohngebiet.
Im westlichen Teilbereich des Gewerbegebiets (GE 1) umfassen
die überbaubaren Grundstücksflächen unter anderem die dort vorgesehenen
Lagerplätze und lassen Spielraum für die Anordnung der Gebäude. Die hier
zulässige Oberkante von 60,0 m über NHN entspricht einer Höhe von ca.
10 m über Gelände.
Im östlichen Teilbereich (GE 2 und GE 3) ist ein
lärmabschirmender Gebäuderiegel vorgesehen, wobei die einzelnen Gebäude durch
eine Lärmschutzwand miteinander verbunden werden sollen. Die Baugrenzen
orientieren sich in diesem Bereich eng an den geplanten Gebäuden. Um die
lärmabschirmende Wirkung zu gewährleisten, soll eine Mindesthöhe von
59,0 m über NHN (entspricht ca. 9,0 m über Gelände) festgesetzt
werden. Durch eine Festsetzung zur Lärmkontingentierung wird sichergestellt,
dass die vom Gewerbegebiet ausgehenden Lärmemissionen im Allgemeinen Wohngebiet
die Richtwerte der TA Lärm nicht überschreiten.
Im allgemeinen Wohngebiet (WA) wird für die Gebäude ein
zusammenhängendes Baufenster ausgewiesen, wobei durch Festsetzungen zur
maximalen Gebäudelänge (TF Nr. 3.1) und zur Gebäudestellung (TF Nr. 3.2) die
Umsetzung des städtebaulichen Entwurfsprinzips gesichert werden soll. Die
Nutzungsmaße (GRZ 0,25, GFZ 0,75) bleiben hier deutlich hinter den Obergrenzen
des § 19 Abs. 4 BauNVO zurück. Vorgesehen - gemäß städtebaulichem
Konzept - sind im vorderen Bereich entlang des Stahnsdorfer Damms Gebäude mit
drei Vollgeschossen und Satteldach und im rückwärtigen Bereich Gebäude mit zwei
Vollgeschossen zuzüglich ausgebautem Dachgeschoss mit Satteldach. Nach der
Vollgeschossdefinition der aktuellen Brandenburgischen Bauordnung zählt das
Dachgeschoss in jedem Fall als Vollgeschoss, wenn in ihm Aufenthaltsräume
möglich wären, unabhängig davon, ob es tatsächlich genutzt wird. Im
Bebauungsplan sollen dementsprechend im vorderen Bereich IV und im rückwärtigen
Bereich III Vollgeschosse festgesetzt werden.
Die für die Wohnungen benötigten Stellplätze sollen in
Tiefgaragen konzentriert werden. Die Tiefgaragenzufahrten erfolgen dabei von
den Planstraßen. Entlang des Stahnsdorfer Damms soll ein Ein- und
Ausfahrtverbot festgesetzt werden, um den Alleebaumbestand nicht durch
Zufahrten zu gefährden. Die beiden denkmalgeschützten Gebäude (Pförtnerhäuschen
und Wagenunterstand) werden als Fläche für Fahrradabstellanlagen festgesetzt,
um einen Erhalt dieser Gebäude und ihre Umnutzung zusätzlich auch
bauplanungsrechtlich zu sichern.
Festsetzungen zur Bewahrung besonders wertvoller
Gehölzbestände auf den Baugrundstücken werden ggf. im weiteren Verfahren noch
ergänzt.
Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens trägt die P&E mbH
als Geschäftsbesorgerin der Gemeinde Kleinmachnow.
Anlagen:
1.
Abgrenzung
des Geltungsbereiches KLM-BP-006-e „Nördlich Stahnsdorfer Damm“
2.
Modifizierter
städtebaulicher Entwurf KLM-BP-006-e „Nördlich Stahnsdorfer Damm“
3.
Bebauungsplan-Vorentwurf
KLM-BP-006-e „Nördlich Stahnsdorfer Damm“
Teil A – Planzeichnung
Teil B – Textliche Festsetzungen