1. Die Gemeinde Kleinmachnow erwirbt das
Kulturhaus Kammerspiele, Karl-Marx-Straße 18, Flur 9, Flurstücke 123 und 124,
zu einem Preis von 392.000 € (Verkehrswert) zuzüglich ca. 39.200 € (10 %)
Nebenkosten. Der Erwerb kann erst zu dem Zeitpunkt erfolgen, an dem die
haushalterische Ermächtigung der Gemeindevertretung in Form eines beschlossenen
Nachtragshaushaltes vorliegt. Der Bürgermeister wird ermächtigt, für den Erwerb
einen Kredit aufzunehmen, sofern erforderlich.
2. Der Bürgermeister wird beauftragt, mit dem
Eigentümer des Kulturhauses Kammerspiele einen Vorvertrag zum Erwerb
abzuschließen mit dem ausdrücklichen Vermerk auf den unter Punkt 1 genannten
Gremienvorbehalt sowie Regelungen zur Aufrechterhaltung des Betriebes bis zur
Übernahme durch die Gemeinde Kleinmachnow zu vereinbaren.
3. Die Gemeinde Kleinmachnow sichert sich das
Vorkaufsrecht für das Grundstück Karl-Marx-Straße 18a, Flur 9, Flurstück 122,
durch Eintragung in das Grundbuch. Die Kosten für die Eintragung trägt die
Gemeinde Kleinmachnow.
4. Zur Sicherung des Weiterbetriebes der
Kammerspiele nach Erwerb durch die Gemeinde werden die zur Erfüllung der
Brandschutzauflagen notwendigen baulichen Maßnahmen realisiert und weitere
erforderliche Instandhaltungen durchgeführt. Die erforderlichen finanziellen
Mittel i.H.v. ca. 150.000 € sind im Rahmen eines Nachtragshaushaltes 2011 zu
veranschlagen.
5. Die Gemeinde Kleinmachnow betreibt das
Kulturhaus Kammerspiele bis maximal zum 31.12.2012 als „einfachen
Kulturbetrieb“ mit minimalem Aufwand. Die Kosten für diesen Betrieb betragen
ca. 170.000 €/Jahr und sind mit anteilig 100.000 € für 2011 in einen
Nachtragshaushalt und 170.000 € für 2012 in den Haushalt einzustellen.
6. Bis zum 31.12.2012 erfolgt die Klärung des
dauerhaften Weiterbetriebes des Kulturhauses Kammerspiele. Angestrebt wird ein vorwiegend
durch bürgerschaftliches Engagement/Initiativen getragener Betrieb, der weitestgehend
ohne finanzielle Aufwendungen durch die Gemeinde Kleinmachnow erfolgt. Diese
Klärung des dauerhaften Weiterbetriebes erfolgt in enger Zusammenarbeit
zwischen Gemeindevertretung und Bürgermeister sowie unter umfassender
Einbindung der Kleinmachnower Bevölkerung. Ein öffentliches
Interessenbekundungsverfahren zum Betrieb des Kulturhauses Kammerspiele ist
einzuleiten. Die dafür geschätzten Kosten betragen ca. 50.000 € sind im Rahmen
eines Nachtragshaushaltes 2011 zu veranschlagen.
7. Sollte bis zum 31.12.2012 kein tragfähiges
Betreibermodell gefunden werden, kann das Kulturhaus Kammerspiele einer
anderweitigen Nutzung zugeführt werden.
8. Zum Zwecke der Refinanzierung des
Grunderwerbs wird der Bürgermeister beauftragt, das Grundstück Meiereifeld 33,
Kleinmachnow, Flur 12, Flurstück 495, zu veräußern.
Anlage:
Flurkartenauszug
Vorbemerkungen
Mit der DS-Nr. 348-1/08 beauftragte die
Gemeindevertretung den Bürgermeister, Verhandlungen mit dem Eigentümer der
Kammerspiele Kleinmachnow aufzunehmen, die den Erwerb des Objektes zum Ziel
haben.
Gleichzeitig sollte ein Konzept für den
Erwerb, den Betrieb und die Sanierung der Kammerspiele vorgelegt werden.
Nach mehreren und im Ergebnis
erfolgreichen Verhandlungen des Bürgermeisters mit dem Eigentümer der
Kammerspiele Kleinmachnow, Herrn Bornemann, wurde der Bürgermeister durch die
Gemeindevertretung mit den DS-Nr. 006/10, 156/10 und 016/11 unter anderem
beauftragt, einen Optionsvertrag zur Sicherung eines möglichen Erwerbs mit dem
Eigentümer der Kammerspiele abzuschließen, mehrere Verlängerungen des
Optionsvertrages zu vereinbaren, Machbarkeitsstudien zu Sanierung und Betrieb
zu beauftragen und dem Eigentümer Zuschüsse für den Weiterbetrieb der
Kammerspiele zu zahlen.
Die wesentlichen Ergebnisse der
Machbarkeitsstudien zur Nutzung und zum Betrieb der Kammerspiele von Frau Dr.
Cornelia Dümcke, Culture Concepts Berlin, vom 26. August 2010, sowie zur
Sanierung der Kammerspiele von der Fa. AO Berlin, Freie Architekten und
Berater, vom 20. August 2010, wurden in einer Informationsveranstaltung am
27.08.2010 der Gemeindevertretung und den sachkundigen Einwohner/innen
vorgestellt.
Im Oktober und November 2010 wurde auf
Empfehlung des Ausschusses für Schule, Kultur und Soziales ein Arbeitskreis
Kammerspiele gebildet. Im Ergebnis der Diskussionen im Arbeitskreis wurde durch
den Bürgermeister mit der Information-Nr. 002/11 der Gemeindevertretung und den
sachkundigen Einwohner/innen ein zusammenfassender Bericht zum Erwerb der
Kammerspiele vorgelegt.
Die
detaillierten Informationen zu Vorgenanntem liegen der Gemeindevertretung und den
sachkundigen Einwohner/innen vor. Im Einzelnen handelt es sich um folgende
Unterlagen:
1. DS-Nr. 348-1/08 „Erwerb der
Kammerspiele Kleinmachnow“ (GV-Beschluss vom 12.02.2009)
2. DS-Nr. 006/10 „Optionsvertrag über den Erwerb
des Grundstücks Karl-Marx-Straße 18 (Kammerspiele Kleinmachnow)“ (GV-Beschluss
vom 11.02.2010)
3. DS-Nr.
156/10 „Kammerspiele - Verlängerung und Erweiterung des Optionsvertrages“ (GV-Beschluss
vom 23.09.2010)
4. DS-Nr.
016/11 „Kammerspiele - Verlängerung und Erweiterung des Optionsvertrages“ (HA-Beschluss
vom 24.01.2011)
5. Information-Nr. 013/10 „Kammerspiele
Kleinmachnow, Machbarkeit von Sanierung und Betrieb“ vom 27.08.2010
6. Information-Nr. 002/11 „Bericht zum
Erwerb der Kammerspiel Kleinmachnow“ vom 24.01.2011
7. Schreiben des Bürgermeisters an die
Mitglieder der Gemeindevertretung, Betr. Kulturhaus Kammerspiele, vom
23.12.2010
zu 1. und 2.) Die Gemeinde
Kleinmachnow erwirbt das Kulturhaus Kammerspiele/Vorvertrag
Mit dem Erwerb der Kammerspiele Kleinmachnow
soll ein Kulturstandort in unserer Gemeinde aufrecht erhalten und für die
Zukunft gesichert werden. In Kleinmachnow findet man ein breit gefächertes
Angebot der Arbeit von Vereinen und Initiativen auf kulturellem und
künstlerischem Gebiet. Ihnen soll eine dauerhafte Heimstätte gegeben werden.
Durch den Erwerb der Kammerspiele kann im Interesse großer Bevölkerungskreise
eine feste Arbeits- und Erlebnisstätte entstehen, die Jung und Alt in unserer
familienfreundlichen Gemeinde eint sowie nutzbar und zugänglich für jedermann
ist. Auch, wenn die zurzeit bereits nutzbaren privaten und öffentlichen
Räumlichkeiten zeigen, dass bei ihrer Auslastung ein nicht unerheblicher
finanzieller und organisatorischer Aufwand für den Betrieb entsteht, so kann
eingeschätzt werden, dass ein solcher Aufwand im Hinblick auf soziale Aspekte
und die bedarfsgerechte Erfüllung der Wünsche und der kulturellen und
künstlerischen Bedürfnisse der Bürger angemessen erscheint.
Darüber hinaus hat das architektonische
Gesamtensemble der seit den 30-er Jahren des 20. Jahrhunderts bestehenden
Kammerspiele geradezu Symbolcharakter für unseren Ort, signalisiert es doch
Kultur-, Bildungs- und Unterhaltungsstätte gleichermaßen. Dieses Beispiel für
zweckgebundene Architektur mit seinen Merkmalen verschiedener
Gesellschaftsepochen gilt es ihrem Zweck entsprechend und denkmalgeschützt als
traditionsreiches und rege genutztes kulturelles Zentrum mit außergewöhnlicher
Nutzungskontinuität zu erhalten und schrittweise zu sanieren.
Die Kammerspiele am Standort Karl-Marx-Straße
18 gehören zu den Gebäuden, die das Ortsbild von Kleinmachnow städtebaulich
prägen. Unvorstellbar wäre ein nichtbelebtes Gebäude an diesem Standort, was
sich möglicherweise zukünftig in einem maroden Zustand darstellt.
Der
Verkehrswert für das Grundstück Karl-Marx-Straße 18, Flur 9, Flurstücke 123 und
124, wurde durch Gutachten auf 392.000 € (davon entfallen 329.600 € auf Grund
und Boden und 62.400 € auf das Gebäude) festgestellt. Für den Erwerb des
Grundstücks zum Verkehrswert sind 392.000 € zzgl. Nebenkosten in Höhe von 39.200
€ (ca. 10 %), mithin ca. 431.200 € erforderlich.
Diese
Mittel sind im derzeitigen Haushalt nicht veranschlagt. Aufgrund der
Festsetzungen der Wertgrenzen der Haushaltssatzung 2011 (u.a. 400.000 € für
Nachtragshaushalt) ist zwingend eine Nachtragshaushaltssatzung 2011 zu erlassen,
in der zudem eine Kreditaufnahme für den Erwerb vorzusehen ist. Da eine
finanzielle Deckung des Grunderwerbs derzeit nicht gesichert ist, kann zum
jetzigen Zeitpunkt lediglich ein Vorvertrag mit Gremienvorbehalt abgeschlossen
werden. Die Gemeinde ist zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht Eigentümer und
kann die Kammerspiele auch nicht betreiben.
Bis
zur endgültigen Übernahme des Kulturhauses Kammerspiele durch die Gemeinde
strebt der Bürgermeister eine Regelung zum Weiterbetrieb an.
zu 3) Vorkaufsrecht für das
Grundstück Karl-Marx-Straße 18a
Zur Sicherung eines dauerhaften
Kulturstandortes mit angemessenem Umfeld ist es erforderlich, bei einem
möglichen Verkauf des Grundstückes Karl-Marx-Straße 18a, Kleinmachnow, darüber
entscheiden zu können, ob dieses Grundstück ggf. zur Erweiterung des Standortes
mit heranzuziehen ist. Insofern ist das Vorkaufsrecht zu sichern. Eine mündliche Einwilligung durch den
Grundstückseigentümer wurde am 09.02.2011 ausgesprochen. Die Kosten für die
entsprechende Eintragung sind durch die Gemeinde Kleinmachnow zu tragen. Die
vertragliche Abwicklung ist als Bestandteil des Grundstückskaufvertrages
Karl-Marx-Straße 18 vorgesehen.
Der Verkehrswert für das Grundstück
Karl-Marx-Straße 18a, 14532 Kleinmachnow, wurde durch Gutachten auf 417.000 €
festgestellt. Bei Erwerb dieses Grundstücks zum Verkehrswert wären 417.000 €
sowie Nebenkosten von 41.700 € (10%), mithin 458.700 € erforderlich.
zu 4.) Sicherung des
Weiterbetriebs nach Erwerb durch die Gemeinde
Zur Aufrechterhaltung eines
Weiterbetriebes der Kammerspiele sind zwingend Auflagen des Brandschutzes zu
erfüllen. Dazu zählen unter anderem Maßnahmen an raumlufttechnischen Anlagen,
an Gefahrenmeldeanlagen sowie an Blitzschutz- und Erdungsanlagen sowie weitere
Maßnahmen (Brandschutztüren, dringliche
Instandhaltungsmaßnahmen).
Insgesamt
sind dafür Kosten i.H.v. mindestens 150.000 € im Nachtragshaushalt 2011 bzw.
bei Streckung der Maßnahmen 120.000 € im Nachtragshaushalt 2011 und 30.000 € im
Haushalt 2012 zu veranschlagen.
zu 5. u. 6.) Weiterbetrieb
und Klärung Betrieb nach dem 31.12.2012
Die Gemeinde Kleinmachnow erhält den
Betrieb der Kammerspiele Kleinmachnow in Eigenregie bis zum 31.12.2012 aufrecht.
Über die weitere Nutzung und konkrete Betreiber ist im Rahmen eines
Interessenbekundungsverfahrens zu entscheiden. Ein derartiges Verfahren ist
zeit- und arbeitsintensiv. Um den Bestandsschutz der Nutzung zu gewährleisten
und bisherige und neue Gäste der Kammerspiele zu binden, ist eine Weiterführung
des Betriebes der Kammerspiele unabdingbar. Eine kurzfristig zu organisierende
Nutzung kann nur durch die Gemeinde erfolgen.
Dieser Betrieb kann zunächst nur als
Minimalbetrieb geführt werden. Angedacht sind ein bis zwei Nutzungen der Säle
pro Woche mit eigenen Veranstaltungen oder die Nutzung durch
Vereine/Initiativen. Zudem sind die Räume des 1. OG zu vermieten. Ein Kinobetrieb soll, soweit machbar, nur
untergeordnet durchgeführt werden. Über eine Verpachtung der Gastronomie kann
vor einer endgültigen Entscheidung über eine Betreibervariante nicht
entschieden werden.
Folgende finanzielle Auswirkungen bringt
der „einfache Kulturbetrieb“ mit sich:
|
Ausgaben (geschätzt) |
p.a. in € |
|
Personalbedarf: 1,5 Vollzeitstellen |
64.000 |
|
Betriebsausgaben |
50.000 |
|
Reinigung |
6.000 |
|
Kulturveranstaltungen |
20.000 |
|
Instandhaltung |
30.000 |
|
Gesamt: |
170.000 |
|
Einnahmen (geschätzt) |
p.a. in € |
|
Vermietung |
5.000 |
|
Kulturveranstaltungen |
6.000 |
|
Gesamt: |
11.000 |
Für
die Durchführung eines „einfachen Kulturbetriebes“ sind im Rahmen eines Nachtragshaushaltes
2011 100.000 € und im Jahre 2012 170.000 € bereitzustellen.
Bis zum 31.12.2012 muss die
Klärung des dauerhaften Weiterbetriebes des Kulturhauses Kammerspiele erfolgen.
Ziel ist es, einen Betrieb des Kulturhauses Kammerspiele durchzuführen, der
vorwiegend durch bürgerschaftliches Engagement/Initiativen getragen wird und
weitestgehend ohne finanzielle Aufwendungen seitens der Gemeinde Kleinmachnow
erfolgt. Diese Klärung des dauerhaften Weiterbetriebes erfolgt in enger
Zusammenarbeit zwischen Gemeindevertretung und Bürgermeister sowie unter
umfassender Einbindung der Kleinmachnower Bevölkerung. Ein öffentliches
Interessenbekundungsverfahren zum Betrieb des Kulturhauses Kammerspiele ist
einzuleiten. Die dafür geschätzten Kosten betragen ca. 50.000 € und sind im
Rahmen eines Nachtragshaushaltes 2011 bereitzustellen.
zu 7.) Kein tragfähiges
Betreibermodell
Sollte
es sich herausstellen, dass kein tragfähiges Betreibermodell gefunden werden
kann und kein Interesse der Kleinmachnower Bevölkerung am Kulturhaus
Kammerspiele besteht, ist über eine anderweitige Nutzung des Kulturhauses
Kammerspiele bis hin zur Veräußerung zu befinden.
zu 8.) Finanzierung/Refinanzierung
Zum
Erwerb der Kammerspiele sind ein Nachtragshaushalt und voraussichtlich eine
Kreditaufnahme erforderlich. Bei Kreditaufnahme ist diese durch die
Kommunalaufsicht zu genehmigen. Danach ist die Haushaltssatzung öffentlich
bekanntzumachen. Nach der öffentlichen Bekanntmachung stehen die Finanzmittel
für den Erwerb zur Verfügung und der Vertrag kann vollzogen werden. Erst dann
können die Kammerspiele wie oben beschrieben durch die Gemeinde betrieben
werden.
Um
die Belastungen des Gemeindehaushaltes möglichst gering zu halten und eine
vorzeitige Tilgung des Kredites vornehmen zu können, soll das Grundstück
Meiereifeld 33, Kleinmachnow, Flur 12, Flurstück 495, veräußert werden.
Das
Grundstück hat eine Fläche von 2.270 m², der aktuelle Bodenrichtwert (Stand
01.01.2010) beträgt 220 €/m². Somit kann für Grund und Boden ein Kaufpreis von ca.
500.000 € erzielt werden. Hinzuzurechnen wäre der Wert des aufstehenden
Gebäudes.
Bei
einer Kreditaufnahme über 500.000 € ist bei einem geschätzten Zinssatz von 5 %
mit jährlichen Zinsbelastungen in Höhe von 25.000 € zur rechnen.
Abschreibungen
für den Gebäudewert des unsanierten Gebäudes (62.400 €) sind bei einer
Abschreibung über 50 Jahre mit ca. 1.250 € jährlich zu veranschlagen.
Zinsen
sowie Abschreibungen sind im Nachtragshaushalt 2011 sowie in den folgenden
Haushaltsjahren zu berücksichtigen.
Kostenübersicht (in €)
|
|
Gesamt |
Nachtrags-HH
2011 |
HH
2012 |
|
Erwerb
incl. Nebenkosten |
431.200 |
431.200 |
|
|
Brandschutz |
150.000 |
120.000 |
30.000 |
|
Betrieb |
170.000 p.a. |
(anteilig) 100.000 |
170.000 |
|
Interessenbekundungsverfahren |
50.000 |
50.000 |
|
|
Zinsen |
25.000 p.a. |
(anteilig) 12.500 |
25.000 |
|
Abschreibungen |
1.250 p.a. |
(anteilig) 700 |
1.250 |
|
Gesamt |
714.400 |
226.250 |
|
Fazit:
Der
Erwerb des Kulturhauses Kammerspiele stellt eine Chance dar, das künftige
kulturelle Leben in der Gemeinde Kleinmachnow noch weiter zu verbessern bzw.
ihm völlig neue Impulse zu geben.
Diese
Chance ist jedoch mit einer Reihe erheblicher Risiken verbunden und geht
zwangsläufig, nach jetzigem Stand der mittelfristigen Finanzplanung, mit
Einschnitten zuungunsten anderer Projekte einher.
Allein
die jährlichen Kosten für einen Betrieb sind - in Abhängigkeit von der
jeweiligen Nutzung - mit ca. 100.000 bis 250.000 € zu veranschlagen.
Risiken:
Ein
angemessener Betrieb des Kulturhauses Kammerspiele, unabhängig vom
Betreibermodell, bedingt eine umfassende Sanierung der Bausubstanz. Je nach
bekannter Variante sind hier 1,57 Mio € bis 4,51 Mio € zu veranschlagen, die
ohne Kreditaufnahme nicht finanzierbar sind. Weiterhin sind erhöhte
Abschreibungen aufgrund Sanierung zu berücksichtigen.
Das
Ziel kann weiterhin nur sein, dass sich -wie in anderen Orten (z.B. Beeskow,
Treuenbrietzen) auch- Initiativen finden, die den dauerhaften Betrieb der
Kammerspiele gewährleisten und das ohne erhebliche Zuwendungen aus dem Haushalt
der Gemeinde. Gelingt dies nicht oder liegt kein dauerhaftes Interesse seitens
der Bevölkerung an einem zentralen Kulturstandort vor, ist das Vorhaben
gescheitert.
Einschnitte:
Neben
den pflichtigen Aufgaben der Gemeinde Kleinmachnow (Straßen, Wege, Plätze,
Schulen, Kitas) werden für gemeindliche Einrichtungen, die sich bereits im
Eigentum der Gemeinde befinden (und die damit so zu pflegen sind, dass sie auch
nutzbar sind bzw. in ihrem Wert zu erhalten sind), kaum Mittel bereitstehen
bzw. nur über Kredite abzusichern sein. Das betrifft insbesondere das Freibad
Kiebitzberge (Sanierungsbedarf über 5 Mio €) und den Zehlendorfer Damm 200
(Sanierungsbedarf ca. 1,5 Mio €).
Hinzu
kommt eine Einschränkung der Zuwendungen für Vereine/Institutionen und
Verschiebung des kulturellen Engagements der Gemeinde zugunsten des Kulturhauses
Kammerspiele.