Die Gemeindevertretung stimmt der Entwurfsplanung zur Sanierung des Landarbeiterhauses Zehlendorfer Damm 200 – Haupthaus – einschließlich Ausbau des Dachgeschosses zu einem Veranstaltungsraum für bis zu 100 Personen zu (vgl. Anlage 2 ‑ 4, Entwurfsplanung und Anlage 5, Kostenberechnung vom 09.08.2023).

Die investiven Gesamtkosten des Bauvorhabens betragen nach der Kostenberechnung vom 09.08.2023
1.100.000 € und werden im Haushalt 2024 veranschlagt.

Die Maßnahme wird im Jahr 2024 begonnen und umgesetzt.

Ausgangssituation

Das (gemeindeeigene) Grundstück Zehlendorfer Damm 200 liegt im Umfeld des Denkmals mit Gebietscharakter „Historischen Dorfkern“ und steht als Einzeldenkmal Gutsarbeiterhaus mit Nebengebäude Zehlendorfer Damm 200 auch selbst unter Denkmalschutz (vgl. Anlage 1, Übersichtskarte). Die bauplanungsrechtlich zulässigen Nutzungsmöglichkeiten sind im Bebauungsplan KLM-BP-007 „Altes Dorf“ festgesetzt.

Das Erdgeschoss des ehemaligen Guts- bzw. Landarbeiterhauses wird seit seiner Instandsetzung 2012/13 von zwei verschiedenen Kulturvereinen genutzt, die sich die Räumlichkeiten teilen.

Mit Anträgen DS-Nr. 150/18/1 vom 13.12.2018 und 163/20 vom 12.11.2020 beschloss die Gemeindevertretung, dass die rückwärtige Remise auf dem Grundstück restauriert und zu einem Atelier umgebaut wird. Mit DS-Nr. 084/21 vom 09.09.2021 wurden die für diese Maßnahme (und für die Maßnahme Umbau und Instandsetzung des Landarbeiterhauses Zehlendorfer Damm 200 einschl. Freianlagen) erforderlichen Generalplanungsleistungen an das Büro „werkgruppe kleinmachnow“ vergeben.

Die Remise wird inzwischen entsprechend der am 29.09.2022 erteilen Baugenehmigung restauriert. Die im Zusammenhang mit der Maßnahme „Remise“ erforderlichen Garten- und Landschaftsbauarbeiten sind gegenwärtig (Juli/August 2023) öffentlich ausgeschrieben, die Zuschlagserteilung soll zur Sitzung des Hauptausschusses am 18.09.2023 vorgelegt werden.

Remise und Freianlagen werden laut Bauzeitenplan noch in diesem Jahr fertigstellt.

Landarbeiterhaus Zehlendorfer Damm 200 (Haupthaus)

Beim ehemaligen Landarbeiterhaus Zehlendorfer Damm 200 besteht ebenfalls Handlungsbedarf. Das gilt vor allem für den Dachstuhl, der massive Schäden aufweist und zuletzt nur mittels Notmaßnahmen gestützt werden konnte.

Gegenstand dieser Drucksache ist deshalb die denkmalgerechte Sanierung des Landarbeiterhauses. Das beauftragte Büro hat inzwischen eine Entwurfsplanung vorgelegt, die eine Ertüchtigung von Keller- und Erdgeschoss, die Erneuerung des Daches und den Ausbau des Dachgeschosses zu einem Veranstaltungsraum für bis zu 100 Personen umfasst. Die Beheizung des Dachgeschosses wird mittels Nutzung regenerativer Energien erfolgen (vgl. Anlagen 2-4, Ansichten, Grundrisse und Schnitte).

Im Rahmen der Entwurfsplanung gab es verschiedene Gespräche mit den Denkmalschutzbehörden, der Gleichstellungsbeauftragten des Landkreises und den beiden Nutzergruppen in Bezug auf die denkmalrechtlich zulässigen baulichen Maßnahmen an dem Gebäude und die Barrierefreiheit.

Zur langfristigen Sicherung des Haupthausen sind insbesondere folgende Maßnahmen geplant:

·                Sanierung Kellersohle (Kellersanierung) einschl. Horizonalabdichtung im Mauersägeverfahren

·                Rückbau und Wiederherstellung der Mauerkrone im Bereich des Ortgangs in Sichtmauerwerk mit Anpassung an die neue Dachschräge ‑ ca. 10 cm höher als Bestand

·                Energetische Ertüchtigung Decke über Hohlraumboden EG, Sanierung Boden

·                Decke über EG:

o      nicht mehr tragfähige Deckenbalkenköpfe sanieren / anlaschen gemäß Statik

o      Verstärkung der Deckenbalken durch Anlaschung Beihölzer

o      Ertüchtigung Brandschutz, Dämmung

o      Industrieparkett Eiche

·                neue Holzbalkendecke im Bereich ehem. Treppenhäuser (Aufzug & Backstage)

·                Erneuerung/Ertüchtigung Treppen und Geländer, Ertüchtigung Brandschutz

·                Dachkonstruktion und Dachdeckung neu (wegen massiver Schäden und Schadstoffen)

·                Dachflächenfenster: sechs Lichtbänder vertikal

·                Allgemeine Einbauten im DG (Küche, Tresen, Garderobe, Bühne, Einbauschrank, Schließanlage)

·                Wärmeversorgungsanlagen im DG mit Wärmepumpe und Fußbodenheizung

·                Sicherheitstechnik: Brand- und Einbruchmeldeanlage

·                Aufzug

Um die Nutzungseinheiten flexibler handhaben und das Brandschutzkonzept für den Bauantrag vorbereiten zu können, wurde folgendes festgelegt:

·                Die Personenzahl wird auf 200 im ganzen Haus begrenzt; max. 100 davon im Dachgeschoss (DG).

·                Um die Kleinkunstbühne ggf. unten betreiben zu können, wird die Künstlergarderobe unabhängig vom Saal im DG nutzbar sein; hierzu wird der rückwärtige Bühnenbereich mit Fluchtwegen und Zugängen vorgesehen.

·                Die große Künstlergarderobe erhält zwei Zugänge und kann auch geteilt werden, um einen „Back­stage“-Bereich für die Saalnutzung zu erhalten.

Im Rahmen der Entwurfsplanung wurde auch untersucht, welche kostenreduzierenden Ausbaustandards denkbar sind.

Die für diese beiden Varianten berechneten Kosten (Var. „Ertüchtigung Keller- und Erdgeschoss, Dach und Dachgeschoss bleiben wie im Bestand“ und Var. „Ertüchtigung Keller- und Erdgeschoss, Erneuerung Dach, Vorbereitung Dach für späteren Ausbau“) sowie die Kosten für die hier vorgeschlagene Variante sind in der Anlage 5 (Kostenberechnung vom 09.08.2023) zusammenfassend dargestellt.

Die Maßnahme soll im Jahr 2024 umgesetzt werden.

Haushalterische Auswirkungen

Finanzhaushalt Auszahlungen

Die Veranschlagungen im Finanzhaushalt erfolgen als Anlage im Bau im Teilhaushalt Produkt 28410100 (Budget 50 55). Vorgesehen ist dafür die Maßnahmenummer M-001086 unter der Bezeichnung „Sanierung/ Ausbau Haupthaus Zehlendorfer Damm 200 (Z 200) als Veranstaltungsstätte (DS 066/23)“

Eine Verpflichtungsermächtigung ist nicht festzusetzen, da die Maßnahme entsprechend dem aktuellen Bauzeitenplan vollständig in 2024 begonnen und umgesetzt wird. Die Gesamtkosten des Bauvorhabens betragen nach der Kostenberechnung v. 09.08.2023 1.100.000 EUR. Diese investiven Gesamtkosten werden wie folgt im Haushalt 2024 zur Verfügung gestellt:

Ergebnishaushalt

Die Veranschlagungen im Finanzhaushalt haben Auswirkungen auf den Ergebnishaushalt in Form der Abschreibungsaufwendungen als Folgekosten. Es wird zum jetzigen Zeitpunkt davon ausgegangen, dass die Aktivierung der Anlage im Bau mit dem Haushaltsjahr 2025 erfolgen kann.

Anlage/-n:

1)      Übersichtskarte mit Kennzeichnung Grundstück Zehlendorfer Damm 200

Umbau und Instandsetzung ehem. Landarbeiterhaus Z 200, Entwurfsplanung bestehend aus:

2)      Ansichten

3)      Grundrissen

4)      Schnitten und

5)      Kostenberechnung