1.
Der Bebauungsplan KLM-BP-019 „Ortskern
Kleinmachnow “, zuletzt geändert durch Aufstellung des Bebauungsplanes
KLM-BP-019-5 (in Kraft getreten 30.01.2009) soll geändert werden. Mit der
Aufstellung des Bebauungsplanes KLM-BP-019-9 „Wohngebiete im Ortskern“ sollen
1.1 die textliche Festsetzung zur
Zulässigkeit von Einfriedungen,
1.2 die textliche Festsetzung zur
Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen sowie
1.3 der Höhenbezug in der textlichen
Festsetzung zu Gebäudehöhen
geändert werden. Die Grundzüge der in einen Bebauungsplan-Vorentwurf
aufzunehmenden, geänderten Regelungen sind in den Anlagen 3 – 7 umrissen. Sie
sind im weiteren Verfahren, unter Einbeziehung der Ergebnisse von
Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung, zu präzisieren. Die von der Änderung
nicht berührten Festsetzungen sollen unverändert beibehalten werden.
2.
Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich
bekannt zu machen.
Problembeschreibung/Begründung:
Der Bebauungsplan
KLM-BP-019 „Ortskern Kleinmachnow“ (Ursprungsplan) trat erstmals mit dem
16.06.1999 in Kraft.
Teile
seines Geltungsbereiches sind sodann überplant worden, unter anderem durch ein als
„3. Änderung des Bebauungsplanes KLM-BP-019“ bezeichnetes Änderungsverfahren
(Anpassung GRZ bei Reihenmittelhaus-Grundstücken; in Kraft getreten am
15.01.2003) sowie durch die Aufstellung des Bebauungsplanes KLM-BP-019-5
„Ortskern Kleinmachnow“ (Zulassung von Terrassentrennwänden und von
Werbeanlagen für Anlagen für gesundheitliche Zwecke wie z. B. Arztpraxen
in den Allgemeinen Wohngebieten, Änderung von Festsetzungen für die Flächen für
den Gemeinbedarf, Festsetzung einer Fläche für Sport- u. Spielanlagen,
Zweckbestimmung Kletterfelsen; in Kraft getreten am 30.01.2009).
Mit
dem Verfahren KLM-BP-019-9 „Wohngebiete im Ortskern“ sollen die Textlichen
Festsetzungen zu Einfriedungen (vgl. Ziff. 1.1), zu Stellplätzen und
Garagen (vgl. Ziff. 1.2) sowie zu Gebäudehöhen (vgl. Ziff. 1.3) geändert
werden. Beabsichtigt sind somit Modifikationen von Festsetzungen für den
verbliebenen Geltungsbereich des Ursprungsplanes KLM-BP-019 (i. d. F. KLM‑BP‑019‑5).
Die vom Änderungsverfahren nicht berührten Regelungen bleiben unverändert
bestehen.
Erläuterungen
zu Ziff. 1.1, Zulässigkeit von Einfriedungen
Eigentümer im
Geltungsbereich des KLM-BP-019 hatten mit Schreiben vom 20.01.2010 einen Antrag
auf Änderung des Bebauungsplanes in Hinblick auf die zulässigen Einfriedungen
gestellt (vgl. Anlage 2). In der rechtswirksamen Fassung des
Bebauungsplanes KLM-BP-019 sind bisher nur offene Einfriedungen bis zu einer
Höhe von 1,20 m zulässig. Die Eigentümer schlugen vor, im Hinblick auf
gewünschten Sichtschutz und den Schutz der Privatsphäre die zulässige Höhe auf
bis zu 2 m anzuheben und die Festlegungen stärker zu differenzieren.
Aus
Sicht der Verwaltung soll dem Antrag in Teilen gefolgt und dazu ein
entsprechendes Bebauungsplan-Änderungsverfahren eingeleitet werden. Vorgeschlagen
wird, die künftige Regelung zu Einfriedungen für die Wohngebiete im Ortskern an
der Regelung zu orientieren, die inzwischen für nahezu alle anderen
Bebauungsplan-Gebiete in Kleinmachnow gilt: Zulässig sind danach nur offene
Einfriedungen, die im Vorgartenbereich eine Höhe von bis zu 1,30 m und
rückwärtig von
bis zu 1,80 m aufweisen. Als „offene Einfriedungen“ gelten z. B.
Holzlatten-, Maschendraht- bzw. Drahtflechtzäune sowie Hecken- und
Strauchpflanzungen. Geschlossene Zäune (wie z. B. Schilfmatten, Holzlamellen- oder
Bretterzäune) und Mauern sind ausgeschlossen. Die Grundzüge der vorgeschlagenen
künftigen Festsetzung zu Einfriedungen im Ortskern sind in Anlage 3 der
bisher geltenden Regelung gegenübergestellt.
Erläuterung
zu Ziff. 1.2, Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen
In der rechtswirksamen
Fassung des Bebauungsplanes KLM-BP-019 sind in den Allgemeinen Wohngebieten
(WA) u. a. Carports und Garagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen
(„Baufenster“) zulässig. Die Baufenster sind in den WA durch Baugrenzen in
einem Abstand von 6,0 m von der Straßenbegrenzungslinie, d. h. der
straßenseitigen Grundstücksgrenze, festgesetzt (vgl. Anlage 4, Arbeitsplan
mit Darstellung Baugrenzen).
Der Hauptausschuss der
Gemeindevertretung hat in der Vergangenheit Anträgen auf Befreiung von dieser
Festsetzung zugestimmt, und zwar mit DS-Nr. 013/01 vom 05.02.2001 für das
Grundstück A.-Schönberg-Ring 81 (wg. Überschreitung vordere Baugrenze) und
mit DS-Nr. 150/02 vom 30.09.2002 für das Grundstück A.-Schönberg-Ring 23
(wg. Überschreitung seitliche Baugrenze).
Auch unter Bezugnahme
auf diese daraufhin erteilten Befreiungen haben der Bauträger oder spätere
Eigentümer auf weiteren Grundstücken im Geltungsbereich 019 Carports bzw.
Garagen errichtet, ohne vorher, vor dem Hintergrund der entgegenstehenden
Festsetzung im Bebauungsplan, eine planungsrechtliche Zustimmung der Gemeinde
einzuholen.
Eine erneute
Bestandaufnahme und Analyse des Plangebietes im Jahr 2010 belegt, dass wegen
der vom Bauträger vorgenommenen kleinteiligen Parzellierung der Wohngebiete
Grundstücke entstanden sind, auf denen die bisherige Festsetzung mitunter nur
schwer eine aus Sicht auch der Nutzer akzeptable Anordnung von Stellplätzen und
Garagen ermöglicht.
Unter
Abwägung mit den öffentlichen Belangen erscheint es städtebaulich vertretbar,
die Tiefe des von baulichen Anlagen grundsätzlich frei zu haltenden
Vorgartenbereiches künftig auf einen 4,5 m tiefen Bereich entlang der
Straßenflächen festzulegen. Die textliche Festsetzung zur Zulässigkeit von
Stellplätzen und Garagen soll deshalb geändert werden (vgl. Anlage 5).
Erläuterung
zu Ziff. 1.3, Gebäudehöhen
[Ziff. 1.3
war nicht Bestandteil von DS-Nr. 024/11 und ist, nach Beratung von
DS-Nr. 024/2011 in der Sitzung des Bauausschusses am 21.02.2011, ergänzt
worden. Die so ergänzte Drucksache wird unter der Bezeichnung
DS-Nr. 024/11/1 weitergeführt.]
Im
Zusammenhang mit der Vorbereitung von Bauanträgen für Einfamilienhäuser im
Allgemeinen Wohngebiet WA 14 (Fläche westl. Karl-Marx-Straße / nördl.
Förster-Funke-Allee, ehemals u. a. RFT-Gelände; vgl. Anlage 6,
Auszug B-Plan, Lagepläne) hat sich herausgestellt, dass der im Bebauungsplan festgesetzte
Höhenbezug die Bebaubarkeit dieser Grundstücke deutlich einschränkt.
Festgesetzt ist eine Bezugnahme auf die „festgesetzte Höhe der nächstgelegenen
öffentlichen Verkehrsfläche“. Nächstgelegene öffentliche Verkehrsfläche des
Baugebietes WA 14 ist Planstraße 5 (künftig: „Am Bienenhaus“) mit
drei festgesetzten Höhenbezugspunkten.
Die
tatsächliche Höhe der Baugrundstücke im WA 14 liegt jedoch teilweise
deutlich über der heranzuziehenden Bezugshöhe, zum Beispiel:
Bezugshöhe
lt. B-Plan: 42,20 m ‑ zulässige
Traufhöhe (max. 7,0 m): 49,20 m – tatsächliche Geländehöhe auf
Beispielgrundstück nördl. „Am Bienenhaus“: 44,20 m – Fazit: Die
Bauherrschaft kann tatsächlich nur ein Wohngebäude mit Traufhöhe 5,0 m
realisieren.
Auf
Nachfrage eines bisher betroffenen privaten Bauantragstellers informierte der
Landkreis – als zuständige Untere Bauaufsichtsbehörde – am 18.02.2011, dass bei
Einhaltung des im B‑Plan vorgegebenen Höhenbezuges für die Bauherrschaft
zweifellos eine planerisch offenbar nicht beabsichtigte Härte entstehen würde.
Diese Problematik dürfte aber nicht nur eines, sondern voraussichtlich mehrere
der inzwischen parzellierten Baugrundstücke betreffen. Eine Befreiung von der entsprechenden
Festsetzung des B-Planes gemäß § 31 Abs. 2 BauGB würde deshalb die
Grundzüge der Planung berühren und ist daher nicht zulässig.
Um
den Grundstückseigentümern dennoch Baurecht in dem mit dem B-Plan eingeräumten
Umfang gewähren zu können, ist eine Änderung der Textl. Festsetzung 4.1 erforderlich.
Sie soll an die in Bebauungsplänen in Kleinmachnow inzwischen übliche und
bewährte Festsetzung zur Gebäudehöhe angepasst werden. Die Bezugnahme erfolgt
dann zukünftig nicht mehr auf eine öffentliche Straßenverkehrsfläche, sondern
auf die tatsächliche (natürliche) Geländehöhe innerhalb der zu überbauenden
Fläche (vgl. Anlage 7).
Mit dieser
Änderung erfolgt keine Anhebung der festgesetzten zulässigen Gebäudehöhen
(Traufhöhen), es wird lediglich sichergestellt, dass die zulässige Gebäudehöhe
auf dem jeweiligen Baugrundstück auch genutzt werden kann.
Die übrigen
Festsetzungen des Bebauungsplanes KLM-BP-019 „Ortskern Kleinmachnow “, zuletzt
geändert durch Aufstellung des Bebauungsplanes KLM-BP-019-5, sind von den
beabsichtigten Änderungen nicht betroffen. Die Aufstellung des Bebauungsplanes
KLM-BP-019-9 soll im vereinfachten Verfahren (§ 13 BauGB) durchgeführt
werden.
Anlagen:
1)
Abgrenzung des Geltungsbereiches
KLM-BP-019-9
zu Ziff. 1.1 (Einfriedungen):
2)
Antrag zur Änderung des Bebauungsplanes
3)
Gegenüberstellung Textliche
Festsetzungen zu Einfriedungen (Istzustand – Konzept 2011)
4)
Arbeitsplan (Visualisierung des
Konzeptes)
zu Ziff. 1.2 (Stellplätze und
Garagen):
5)
Gegenüberstellung TF zu Stellplätze u.
Garagen (Istzustand – Konzept 2011)
zu Ziff. 1.3 (Gebäudehöhe):
6)
Beispiel Baugebiet WA 14, Straße
„Am Bienenhaus“ (B-Plan-Auszug, vorläufiger Parzellierungsplan, Lageplan zu
„Parzelle 13“ mit Angabe der tats. Höhen lt. ÖBVI)
7)
Gegenüberstellung TF zu Gebäudehöhen
(Istzustand – Konzept 2011)