1. Die
Gemeinde Kleinmachnow erwirbt das Kulturhaus Kammerspiele, Karl-Marx-Straße 18,
Flur 9, Flurstücke 123 und 124, zu einem Preis von 392.000 € (Verkehrswert)
zuzüglich ca. 39.200 € (10 %) Nebenkosten. Der Erwerb kann erst zu dem
Zeitpunkt erfolgen, an dem die haushalterische Ermächtigung der
Gemeindevertretung in Form eines beschlossenen Haushaltes 2012 vorliegt. Der
Bürgermeister wird ermächtigt, für den Erwerb einen Kredit aufzunehmen.
2. Die Gemeinde Kleinmachnow sichert sich das
Vorkaufsrecht für das Grundstück Karl-Marx-Straße 18a, Flur 9, Flurstück 122,
durch Eintragung in das Grundbuch. Die Kosten für die Eintragung trägt die
Gemeinde Kleinmachnow.
3. Zur Sicherung eines Weiterbetriebes der
Kammerspiele nach Erwerb durch die Gemeinde werden die zur Erfüllung der
Brandschutzauflagen notwendigen baulichen Maßnahmen, vorrangig im Erdgeschoss
des Gebäudes, realisiert und weitere erforderliche Instandhaltungen
durchgeführt. Die erforderlichen finanziellen Mittel i.H.v. ca. 150.000 € sind
im Haushalt 2012 zu veranschlagen.
4. Die Gemeinde Kleinmachnow betreibt das
Kulturhaus Kammerspiele ab Erwerb bis maximal zum 31.12.2012 als
„Übergangsbetrieb“ mit minimalem Aufwand. Die Kosten für diesen Betrieb
betragen ca. 170.600 €/Jahr (ohne Abschreibungen und Zinsen/Tilgung für Kredit)
und sind im Haushalt 2012 zu veranschlagen.
5. Bis zum 31.12.2012 erfolgt die Klärung des
dauerhaften Weiterbetriebes des Kulturhauses Kammerspiele. Angestrebt wird ein
durch bürgerschaftliches Engagement/Initiativen getragener Betrieb, der weitestgehend
ohne finanzielle Aufwendungen durch die Gemeinde Kleinmachnow erfolgt. Ein
förmliches Interessenbekundungsverfahren zum Betrieb des Kulturhauses
Kammerspiele ist nach dem Erwerb des Hauses umgehend einzuleiten. Die dafür
geschätzten Kosten betragen ca. 50.000 € und sind im Rahmen des Haushaltes für
das Jahr 2012 zu veranschlagen.
6. Sollte bis zum 31.12.2012 kein tragfähiges
Betreibermodell gefunden werden, wird der Betrieb durch die Gemeinde
weitergeführt oder das Gebäude veräußert.
7. Der Bürgermeister wird ermächtigt, für die
Sanierung des Kulturhauses Kammerspiele einen Kredit aufzunehmen. Die
Kostenschätzung für eine Teilsanierung beläuft sich auf ca. 4,1 Mio Euro.
Hierüber erfolgt ein gesonderter Beschluss.
Die erforderlichen
finanziellen Mittel sind in den Jahren 2012 bis 2014 in den Haushalt
einzustellen.
Anlage:
Flurkartenauszug
Vorbemerkungen
Mit der DS-Nr. 348-1/08 beauftragte die
Gemeindevertretung den Bürgermeister, Verhandlungen mit dem Eigentümer der
Kammerspiele Kleinmachnow aufzunehmen, die den Erwerb des Objektes zum Ziel
haben.
Gleichzeitig sollte ein Konzept für den
Erwerb, den Betrieb und die Sanierung der Kammerspiele vorgelegt werden.
Nach mehreren und im Ergebnis
erfolgreichen Verhandlungen des Bürgermeisters mit dem Eigentümer der
Kammerspiele Kleinmachnow, Herrn Bornemann, wurde der Bürgermeister durch die
Gemeindevertretung mit den DS-Nr. 006/10, 156/10 und 016/11 unter anderem
beauftragt, einen Optionsvertrag zur Sicherung eines möglichen Erwerbs mit dem
Eigentümer der Kammerspiele abzuschließen, mehrere Verlängerungen des
Optionsvertrages zu vereinbaren, Machbarkeitsstudien zu Sanierung und Betrieb
zu beauftragen und dem Eigentümer Zuschüsse für den Weiterbetrieb der
Kammerspiele zu zahlen.
Die wesentlichen Ergebnisse der
Machbarkeitsstudien zur Nutzung und zum Betrieb der Kammerspiele von Frau Dr.
Cornelia Dümcke, Culture Concepts Berlin, vom 26. August 2010, sowie zur
Sanierung der Kammerspiele von der Fa. AO Berlin, Freie Architekten und
Berater, vom 20. August 2010, wurden in einer Informationsveranstaltung am
27.08.2010 der Gemeindevertretung und den sachkundigen Einwohner/innen
vorgestellt.
Im Oktober und November 2010 wurde auf
Empfehlung des Ausschusses für Schule, Kultur und Soziales ein Arbeitskreis
Kammerspiele gebildet. Im Ergebnis der Diskussionen im Arbeitskreis wurde durch
den Bürgermeister mit der Information-Nr. 002/11 der Gemeindevertretung und den
sachkundigen Einwohner/innen ein zusammenfassender Bericht zum Erwerb der
Kammerspiele vorgelegt.
Im Juni 2011 schrieb die Gemeinde ein
nichtförmliches Interessenbekundungsverfahren zur Feststellung der Möglichkeiten
zur dauerhaften Sicherung des Kulturstandortes Kammerspiele aus.
Aus elf daraufhin eingegangenen Konzepten
wurden sieben möglicherweise geeignete ausgewählt, die am 18. Oktober 2011 in
einer nichtöffentlichen Informationsveranstaltung den Gemeindevertretern und
den sachkundigen Einwohnern vorgestellt wurden.
Die
detaillierten Informationen zu Vorgenanntem liegen der Gemeindevertretung und
den sachkundigen Einwohner/innen vor. Im Einzelnen handelt es sich um folgende
Unterlagen:
1. DS-Nr. 348-1/08 „Erwerb der
Kammerspiele Kleinmachnow“ (GV-Beschluss vom 12.02.2009)
2. DS-Nr. 006/10 „Optionsvertrag über den Erwerb
des Grundstücks Karl-Marx-Straße 18 (Kammerspiele Kleinmachnow)“ (GV-Beschluss
vom 11.02.2010)
3. DS-Nr.
156/10 „Kammerspiele - Verlängerung und Erweiterung des Optionsvertrages“
(GV-Beschluss vom 23.09.2010)
4. DS-Nr.
016/11 „Kammerspiele - Verlängerung und Erweiterung des Optionsvertrages“
(HA-Beschluss vom 24.01.2011)
5. DS-Nr.
74/11 „Verlängerung/Erweiterung des Optionsvertrages zum Erwerb des
Kulturhauses Kammerspiele (GV-Beschluss vom 31.03.2011)
6. DS-Nr.
75/11 „Kammerspiele“ (GV-Beschluss vom 31.03.2011)
7. DS-Nr.
77/11/1 „Nichtförmliches Interessenbekundungsverfahren zum Betrieb des
Kulturhauses Kammerspiele (GV-Beschluss vom 16.06.2011)
8. Information-Nr. 013/10 „Kammerspiele
Kleinmachnow, Machbarkeit von Sanierung und Betrieb“ vom 27.08.2010
9. Information-Nr. 002/11 „Bericht zum
Erwerb der Kammerspiel Kleinmachnow“ vom 24.01.2011
10. Schreiben des Bürgermeisters an die
Mitglieder der Gemeindevertretung, Betr. Kulturhaus Kammerspiele, vom
23.12.2010
11. Information-Nr.
016/11 „Interessenbekundungsverfahren zum Betrieb der Kammerspiele –
Vorstellung möglicher Konzepte“ vom 13.10.2011
zu 1. Die Gemeinde
Kleinmachnow erwirbt das Kulturhaus Kammerspiele
Mit dem Erwerb der Kammerspiele
Kleinmachnow soll ein Kulturstandort in unserer Gemeinde aufrecht erhalten und
für die Zukunft gesichert werden. In Kleinmachnow findet man ein breit
gefächertes Angebot der Arbeit von Vereinen und Initiativen auf kulturellem und
künstlerischem Gebiet. Ihnen soll eine dauerhafte Heimstätte gegeben werden.
Durch den Erwerb der Kammerspiele kann im Interesse großer Bevölkerungskreise
eine feste Arbeits- und Erlebnisstätte entstehen, die Jung und Alt in unserer
familienfreundlichen Gemeinde eint sowie nutzbar und zugänglich für jedermann
ist. Auch, wenn die zurzeit bereits nutzbaren privaten und öffentlichen
Räumlichkeiten zeigen, dass bei ihrer Auslastung ein nicht unerheblicher
finanzieller und organisatorischer Aufwand für den Betrieb entsteht, so kann
eingeschätzt werden, dass ein solcher Aufwand im Hinblick auf soziale Aspekte
und die bedarfsgerechte Erfüllung der Wünsche und der kulturellen und
künstlerischen Bedürfnisse der Bürger angemessen erscheint.
Darüber hinaus hat das architektonische
Gesamtensemble der seit den 30-er Jahren des 20. Jahrhunderts bestehenden
Kammerspiele geradezu Symbolcharakter für unseren Ort, signalisiert es doch
Kultur-, Bildungs- und Unterhaltungsstätte gleichermaßen. Dieses Beispiel für
zweckgebundene Architektur mit seinen Merkmalen verschiedener
Gesellschaftsepochen gilt es ihrem Zweck entsprechend und denkmalgeschützt als
traditionsreiches und rege genutztes kulturelles Zentrum mit außergewöhnlicher
Nutzungskontinuität zu erhalten und schrittweise zu sanieren.
Die Kammerspiele am Standort Karl-Marx-Straße
18 gehören zu den Gebäuden, die das Ortsbild von Kleinmachnow städtebaulich
prägen. Unvorstellbar wäre ein nichtbelebtes Gebäude an diesem Standort, was
sich möglicherweise zukünftig in einem maroden Zustand darstellt.
Der
Verkehrswert für das Grundstück Karl-Marx-Straße 18, Flur 9, Flurstücke 123 und
124, wurde durch Gutachten auf 392.000 € (davon entfallen 329.600 € auf Grund
und Boden und 62.400 € auf das Gebäude) festgestellt. Für den Erwerb des
Grundstücks zum Verkehrswert sind 392.000 € zzgl. Nebenkosten in Höhe von 39.200
€ (ca. 10 %), mithin ca. 431.200 € erforderlich.
Diese
Mittel sind im derzeitigen Haushaltsentwurf für das Jahr 2012 veranschlagt.
Bis
zur endgültigen Eigentumsübertragung des Kulturhauses Kammerspiele an die
Gemeinde Kleinmachnow strebt der Bürgermeister eine Regelung zum Weiterbetrieb
an.
zu 2. Vorkaufsrecht für das
Grundstück Karl-Marx-Straße 18a
Zur Sicherung eines dauerhaften
Kulturstandortes mit angemessenem Umfeld ist es erforderlich, bei einem
möglichen Verkauf des Grundstückes Karl-Marx-Straße 18a, Kleinmachnow, darüber
entscheiden zu können, ob dieses Grundstück ggf. zur Erweiterung des Standortes
mit heranzuziehen ist. Insofern ist das Vorkaufsrecht zu sichern. Eine mündliche Einwilligung durch den
Grundstückseigentümer wurde am 09.02.2011 ausgesprochen. Die Kosten für die
entsprechende Eintragung sind durch die Gemeinde Kleinmachnow zu tragen. Die
vertragliche Abwicklung ist als Bestandteil des Grundstückskaufvertrages
Karl-Marx-Straße 18 vorgesehen.
Der Verkehrswert für das Grundstück
Karl-Marx-Straße 18a, 14532 Kleinmachnow, wurde durch Gutachten auf 417.000 €
festgestellt. Bei Erwerb dieses Grundstücks zum Verkehrswert wären 417.000 €
sowie Nebenkosten von 41.700 € (10%), mithin 458.700 € erforderlich.
Bei kultureller Nutzung ist eine Anpassung
des Bebauungsplanes erforderlich.
zu 3. Sicherung des
Weiterbetriebs nach Erwerb durch die Gemeinde
Zur Aufrechterhaltung eines
Weiterbetriebes der Kammerspiele sind zwingend Auflagen des Brandschutzes zu
erfüllen. Dazu zählen unter anderem Maßnahmen an raumlufttechnischen Anlagen,
an Gefahrenmeldeanlagen sowie an Blitzschutz- und Erdungsanlagen sowie weitere
Maßnahmen (Brandschutztüren, dringliche
Instandhaltungsmaßnahmen).
Insgesamt
wären dafür Kosten i.H.v. mindestens 150.000 € im Haushalt 2012 zu
veranschlagen. Hierbei handelt es sich um Maßnahmen, die für eine eingeschränkte
Nutzung vorzugsweise des Erdgeschosses des Gebäudes unbedingt erforderlich
sind. Bei einer späteren Sanierung ist damit zu rechnen, dass diese Maßnahmen
teilweise zurückgebaut werden müssen.
Für
eine brandschutzgerechte Ertüchtigung des kompletten Gebäudes wären mindestens
320.000 € erforderlich.
zu 4. und 5. Klärung
Weiterbetrieb
Die Gemeinde Kleinmachnow erhält den
Betrieb der Kammerspiele Kleinmachnow in Eigenregie bis zum 31.12.2012 aufrecht.
Über die weitere Nutzung und konkrete Betreiber ist im Rahmen eines förmlichen Interessenbekundungsverfahrens
zu entscheiden. Ein derartiges Verfahren ist zeit- und arbeitsintensiv. Um den
Bestandsschutz der Nutzung zu gewährleisten und bisherige und neue Gäste der
Kammerspiele zu binden, ist eine Weiterführung des Betriebes der Kammerspiele
unabdingbar. Eine kurzfristig zu organisierende Nutzung kann nur durch die
Gemeinde erfolgen.
Dieser Betrieb kann zunächst nur als
Minimalbetrieb geführt werden. Angedacht sind ein bis zwei Nutzungen der Säle
pro Woche mit eigenen Veranstaltungen oder die Nutzung durch
Vereine/Initiativen. Ein
Kinobetrieb soll, soweit machbar, nur untergeordnet durchgeführt werden. Über
eine Verpachtung der Gastronomie kann vor einer endgültigen Entscheidung über
eine Betreibervariante nicht entschieden werden.
Folgende finanzielle Auswirkungen bringt
der „Zwischenbetrieb“ mit sich:
|
Ausgaben (geschätzt) |
p.a. in € |
|
Personalbedarf: 1,5 Vollzeitstellen |
64.600 |
|
Betriebsausgaben |
50.000 |
|
Reinigung |
6.000 |
|
Kulturveranstaltungen |
20.000 |
|
Instandhaltung |
30.000 |
|
Gesamt: |
170.600 |
|
Einnahmen (geschätzt) |
p.a. in € |
|
Kulturveranstaltungen |
6.000 |
|
Gesamt: |
6.000 |
Abschreibungen, Zinsen und Tilgung sind
hierbei nicht berücksichtigt!
Für
die Durchführung dieses Zwischenbetriebes
sind im Rahmen des Haushaltes 2012 170.600 € bereitzustellen.
Bis zum 31.12.2012 muss die
Klärung des dauerhaften Weiterbetriebes des Kulturhauses Kammerspiele erfolgen.
Ziel ist es, einen Betrieb des Kulturhauses Kammerspiele durchzuführen, der
durch bürgerschaftliches Engagement/Initiativen getragen wird und weitestgehend
ohne finanzielle Aufwendungen seitens der Gemeinde Kleinmachnow erfolgt. Ein
förmliches Interessenbekundungsverfahren zum Betrieb des Kulturhauses
Kammerspiele ist einzuleiten. Die dafür geschätzten Kosten betragen ca. 50.000 €
und sind im Haushalt 2012 zu veranschlagen.
Ein Signal aus dem durchgeführten
nichtförmlichen Interessenbekundungsverfahren ist, dass ein temporärer
Betriebskostenzuschuss erforderlich ist. Dieser wird in Höhe von anfänglich
150.000 € / Jahr berücksichtigt.
zu 6. Kein tragfähiges
Betreibermodell
Sollte
es sich herausstellen, dass kein tragfähiges Betreibermodell gefunden werden
kann ist über einen Weiterbetrieb des Kulturhauses Kammerspiele durch die
Gemeinde Kleinmachnow oder die Veräußerung des Gebäudes zu befinden.
Die sich daraus gegebenenfalls ergebenden
Kosten sind im Haushalt 2013 ff nicht berücksichtigt.
Finanzierung Erwerb und
Teilsanierung
Zum
Erwerb der Kammerspiele ist eine Kreditaufnahme erforderlich, die durch die
Kommunalaufsicht zu genehmigen ist. Danach ist die Haushaltssatzung öffentlich
bekanntzumachen. Nach der öffentlichen Bekanntmachung stehen die Finanzmittel
für den Erwerb zur Verfügung und der Vertrag kann vollzogen werden. Erst dann
können die Kammerspiele wie oben beschrieben durch die Gemeinde betrieben
werden.
Um
die Belastungen des Gemeindehaushaltes möglichst gering zu halten und eine
vorzeitige Tilgung des Kredites vornehmen zu können, werden
Grundstücksveräußerungen angestrebt.
Das
Gebäude soll in den Jahren 2012 – 2014 teilsaniert werden. Die Teilsanierung
umfasst Maßnahmen als Zwischenschritt zielgerichtet auf eine spätere Komplettsanierung.
Die Sanierung ist dann in den durchgeführten Schritten Heizung, Dämmung,
Wasser- und Elektrotechnik abgeschlossen. Zusätzlich vorgesehen ist der Einbau
einer Behindertentoilette im Erdgeschoss.
Die
Teilsanierung umfasst nicht den Anbau, das Dachgeschoss und den Aufzug. Weitere
Ausbauschritte, wie z.B. der Aufzugsschacht vom Keller bis in das Dachgeschoss
wären aber vorbereitet.
Für
die Teilsanierung ist mit Kosten in Höhe von ca. 3,4 Mio Euro (s. Info-Nr.
002/11) zu rechnen. Durch Preissteigerungen bis zur voraussichtlichen Umsetzung
des Vorhabens ab dem Jahr 2012 ist mit einem Aufschlag von 20% zu kalkulieren.
Die bedeutet, dass für die Teilsanierung Gesamtkosten in Höhe von ca. 4,1 Mio
Euro zu veranschlagen sind (s. Kostenübersicht unten).
Bei
einer Kreditaufnahme über 4.450.000 € (Erwerb und Teilsanierung) ist bei einem
geschätzten Zinssatz von 3 % mit jährlichen Zinsbelastungen in Höhe von ca. 165.000,-
€ zur rechnen. Die Tilgung für den 1. Kredit zum Erwerb der Kammerspiele wird
auf Grund dessen Höhe mit 10% (45.000 € / Jahr) veranschlagt. Für die folgenden
Kredite zur Sanierung erfolgt die Veranschlagung der Tilgung mit je 3%, so dass
sich 120.000 € jährlich ergeben.
Abschreibungen
für den Restgebäudewert des unsanierten Gebäudes (62.400 €) sind bei einer Restnutzungsdauer
von 6 Jahren laut vorliegendem Verkehrswertgutachten mit ca. 10.400,- €
jährlich zu veranschlagen. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten werden sich
diese gemäß dem Investitionsvolumen auf 90.000 € / Jahr erhöhen (Nutzungsdauer
nach Sanierung von 50 Jahren).
Zinsen
sowie Abschreibungen sind im Haushalt 2012 sowie in den folgenden
Haushaltsjahren zu berücksichtigen.
Kostenübersicht (in €)
|
|
HH
2012 |
HH
2013 |
HH
2014 |
HH
2015 |
|
Erwerb
incl. Nebenkosten |
431.200 |
|
|
|
|
Brandschutz |
150.000 |
|
|
|
|
Zwischenbetrieb |
170.600 |
|
|
|
|
Zuschüsse
zum Betrieb |
|
150.000 |
125.000 |
100.000 |
|
Interessenbekundungsverfahren |
50.000 |
|
|
|
|
Zinsen
(Erwerb u. Sanierung) |
13.500 |
48.500 |
116.500 |
147.500 |
|
Abschreibungen |
10.400 |
10.400 |
32.900 |
90.000 |
|
Planung |
100.000 |
|
|
|
|
Tigung
|
45.000 |
75.000 |
135.000 |
165.000 |
|
Sanierung |
|
2.000.000 |
2.000.000 |
|
|
Gesamt |
970.700 |
2.283.900 |
2.409.400 |
502.500 |
|
Kreditaufnahme |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
|
|
450.000 |
2.000.000 |
2.000.000 |
- |
Übersicht über die
Auswirkungen auf die Ergebnis- und Finanzplanung
|
Jahr |
Ergebnisplan (in €) |
Finanzplan (in €) |
|
2012 |
394.500 |
960.300 |
|
2013 |
208.900 |
2.273.500 |
|
2014 |
274.400 |
2.376.500 |
|
2015 |
337.500 |
412.500 |
Fazit:
Der
Erwerb des Kulturhauses Kammerspiele stellt eine Chance dar, dem künftigen
kulturellen Leben in der Gemeinde Kleinmachnow völlig neue Impulse zu geben.
Diese
Chance ist jedoch mit einer Reihe erheblicher Risiken verbunden und wird
zwangsläufig mit Einschnitten bei anderen Projekten einhergehen. Ein
angemessener Betrieb des Kulturhauses Kammerspiele ist nur nach einer
umfassenden Sanierung der Bausubstanz zu gewährleisten. Dies ist ohne eine
Kreditaufnahme nicht möglich. Ob ein dauerhafter Betrieb des Kulturhauses ohne
erhebliche Zuwendungen aus dem Haushalt der Gemeinde gewährleistet werden kann,
bleibt abzuwarten.
Neben
den pflichtigen Aufgaben der Gemeinde Kleinmachnow (Straßen, Wege, Plätze,
Schulen, Kitas) werden für gemeindliche Einrichtungen, die sich bereits im Eigentum
der Gemeinde befinden, kaum Mittel zum Nutzungserhalt oder gar zum weiteren
Ausbau bereitstehen, sondern nur über weitere Kredite abzusichern sein. Das
betrifft insbesondere das Freibad Kiebitzberge (Sanierungsbedarf über 5 Mio
Euro). Auch wäre dann eine Kürzung der Ausgaben für freiwillige Aufgaben nicht
zu vermeiden.