Die Gemeinde
Kleinmachnow errichtet auf dem Grundstück Adolf-Grimme-Ring 7, Flur 8 Flurstück
1866 eine zweizügige Grundschule mit Hort und Außenanlagen in der Größe von
3.650 m² BGF im Kostenrahmen, reduzierte Kosten – Kostenberechnung
09.09.2013, gemäß Anlagen 4 und 5.
Die Grundschule Auf
dem Seeberg sowie der Hort Am Hochwald sind seit dem Schuljahr 2005/2006 auf
dem Seeberg ansässig. Sie befinden sich in einem Mietobjekt, dem Haus 5 der
ehemaligen Forschungsanstalt der Deutschen Reichspost, das Eigentum der Berlin
Brandenburg International School GmbH (BBIS) ist. Der Mietvertrag mit der BBIS
ist fest bis zum 31. Juli 2015 vereinbart.
Im Juni 2012 gab die
Vermieterin der Gemeinde bekannt, den Mietvertrag über den o. g. Zeitraum
hinaus nicht fortsetzen zu wollen. Verhandlungen mit der Vermieterin, auch zum
Erwerb des Objektes blieben erfolglos. Die Kündigung ist mit Schreiben der BBIS
vom 29.08.2010 erfolgt. In der Folge wurden durch die Verwaltung Unterlagen
erarbeitet, nämlich:
-
Fortschreibung
der Tagesbetreuungs- und Schulbedarfsplanung der Gemeinde Kleinmachnow für den
Zeitraum 2012-2020, Stand 10/2012
und
-
Standortsuche
Grundschule Auf dem Seeberg und Hort Am Hochwald, Stand 14.12.2012
Beide Unterlagen
wurden mit Informationsnummer INFO 010/12
vom 05.11.2012 verteilt und liegen allen Mitgliedern der Gemeindevertretung
sowie den sachkundigen Einwohnern des Bauausschusses, des Ausschusses für
Schule, Kultur u. Soziales und des Finanzausschusses vor. Sie wurden in den
Sitzungen dieser Fachausschüsse im November ausgewertet und diskutiert.
Auf der Grundlage
der Bedarfsplanung wurde in den Fachausschüssen eingeschätzt, dass der Betrieb
einer dritten kommunalen Grundschule und damit ein 3. Grundschulstandort
weiterhin erforderlich sind.
Als Vorzugsstandort
wurde das Grundstück Adolf-Grimme-Ring 7, südlich des Rathauses in Kleinmachnow
ausgewählt. Auch die Schulkonferenz der Grundschule Auf dem Seeberg brachte auf
ihrer Sitzung am 19.11.2012 Ihre Zustimmung zu diesem Standort zum Ausdruck.
Der Erwerb dieses Grundstücks und die erforderliche Anpassung des
Bebauungsplanes KLM-BP-019 durch die Aufstellung des Bebauungsplanes
KLM-BP-019-10 befinden sich zurzeit in Bearbeitung.
Am 17.01.2013 hat die Gemeindevertretung
den Grundsatzbeschluss DS-Nr. 194/12
mit Standortfestlegung zur Errichtung einer zweizügigen Grundschule mit Hort
nach Einfügung von zwei Ergänzungen gefasst:
1.
Es wird
ein Bauwerk in Systembauweise errichtet.
2.
Es wird
ein Kostenrahmen von 4,0 bis 5,5 Mio. € angestrebt, der nach Vorlage eines
spezifizierten Raumprogramms von der Gemeinde beschlossen werden muss.
Das von der
Verwaltung nach der Brandenburgischen Schulbaurichtlinie und den
Raumprogrammempfehlungen des MBJS Brandenburg, sowie bereits im Vorfeld mit den
Nutzern abgestimmte Raumprogramm sah einen Bedarf von 4.160 m² BGF vor. Hierfür
wurden auf der Basis statistischer Kennwerte des Baukosteninformationszentrums
Deutscher Architektenkammern 2011 erwartbare Gesamtkosten zwischen 7,0 und 8,0
Mio. € ermittelt.
Die Verwaltung hatte
bereits Anfang Januar 2013 Richtpreisangebote von drei namhaften Systembauern
auf der Basis des abgestimmten Raumprogramms eingeholt und diese dem
Finanzausschuss am 10.01.2013 vorgestellt. Auch diese Richtpreisangebote lagen
ohne Planungs- und Grundstückskosten zwischen ca. 6,0 und 8,4 Millionen € und
decken sich damit mit denen bereits im Grundsatzbeschluss genannten
Gesamtkosten.
Zur Gewinnung eines
geeigneten Planungsbüros für das Vorhaben hat die Verwaltung die Planungsabsicht
im Amtsblatt und auf der Internetseite der Gemeinde Kleinmachnow
bekanntgemacht, worauf sich insgesamt 17 Architekturbüros bewarben. An Hand der
bereits in der Bekanntmachung angegebenen Auswahlkriterien erfolgte die
Bewerberauswahl. Das in der Verwaltung durchgeführte Auswahlverfahren wurde von
einem Fachanwalt und einem Vertreter der Architektenkammer begleitet.
Drei
Architekturbüros, die die beste Eignung erwarten ließen, wurden zur Teilnahme
an einer Ideenfindung für den Neubau einer zweizügigen Grundschule mit Hort
eingeladen. Dazu erhielten diese Architekturbüros alle nötigen Unterlagen, wie
Grundsatzbeschluss der Gemeindevertretung, Raumbedarfsliste, Lageplan und eine
detaillierte Aufgabenstellung, welche vorsah, dass das Gebäude in Systembauweise
geplant und gebaut werden soll. Die Ermittlung einer Kostenschätzung für die
Gesamtkosten war ebenfalls Teil der Aufgabenstellung. Die von den drei
Architekturbüros geschätzten Gesamtkosten (DIN 276 Kosten 200 - 700) für den
Schulneubau mit Hort und Außenanlagen liegen zwischen 6.745.000,00 € und
7.700.000,00 € plus Grunderwerb.
Sofort nach
Auswertung der Präsentationsunterlagen am 21.03.2013 hat der Bürgermeister die
Gemeindevertreter und alle sachkundigen Bürger zum 08.04.2013 eingeladen, um sie
über die Ergebnisse, insbesondere über die zu erwartenden Kosten für den Neubau
der Schule zu informieren.
Sowohl die durch die
Verwaltung auf der Grundlage bestätigter Kostenwerte ermittelten Gesamtkosten,
als auch die auf der Basis einer konkreten Aufgabenstellung durch drei
Architekturbüros ermittelten Gesamtkosten, als auch die eingeholten
Richtpreisangebote von ausgewählten Systembauern zeigten deutlich, dass der
nach Maßgabe zum Grundsatzbeschluss DS-Nr.:
194/12 vorgegebene Kostenrahmen von 4,0 bis max. 5,5 Mio. € nicht
eingehalten werden kann.
Der
Grundsatzbeschluss DS-Nr. 194/12
wurde deshalb durch die DS-Nr. 037/13
auf der Sitzung der Gemeindevertretung am 16.05.2013 wie folgt geändert:
1.
Die
Gesamtfläche für die Schule darf maximal 3.500 m² BGF betragen.
2.
Die
Kosten für die Kostengruppen 300 und 400 dürfen maximal 1.500,00€/m² BGF brutto
betragen.
3.
Der
Bürgermeister wird beauftragt, bis zum 10. Juni 2013 unter Einbeziehung eines
Architekten, keine endgültige Architektenfestlegung, aber eine Überarbeitung
der Raumbedarfsliste mit skizzierten Vorschlägen vorzulegen, die noch vor der
nächsten Gemeindevertretersitzung mit den Fraktionsvorsitzenden und
interessierten Gemeindevertretern diskutiert werden soll.
Zur Absicherung der
vorgenommenen Änderungen des Grundsatzbeschlusses wurden die drei
vorausgewählten Architekturbüros, die bereits an der Ideenfindung teilgenommen
hatten, weiteren Prüfungen unterzogen. Nach Besichtigung von Referenzobjekten wurde
das Büro IBUS Architekten aus Berlin als das Büro ausgewählt, das am besten
geeignet erscheint, die Planungsaufgabe Neubau einer zweizügigen Grundschule
mit Hort in Systembauweise für die Gemeinde Kleinmachnow zu erfüllen.
Das bestehende
Raumprogramm mit 4.160 m² BGF wurde so überarbeitet, dass es mit nunmehr 3.500
m² BGF sowohl die Mindestanforderungen der Raumprogrammempfehlungen des MBJS
Brandenburg als auch die Empfehlungen des Landesjugendhilfeausschusses für
räumliche Bedingungen von Kindertagesstätten (Hort) erfüllt. Das neue
Raumprogramm wurde mit der Schulleitung und dem Hort abgestimmt und von der
Schulkonferenz am 27.05.2013 wohlwollend zur Kenntnis genommen.
Auf der Grundlage
des reduzierten Raumprogramms wurde vom Büro IBUS Architekten eine Machbarkeitsstudie/Konzeption
erarbeitet. Im Ergebnis der Bearbeitung konnten sowohl das reduzierte
Raumprogramm in einem 2-geschossigen Gebäude, als auch die Kostenvorgaben eingehalten
werden.
Die
Machbarkeitsstudie/Konzeption vom 10.06.2013 fand die ungeteilte Zustimmung vom
Kita-Verbund (Hort) und den Vertretern der Schulleitung. Sie wurde den
Gemeindevertreten und sachkundigen Einwohnern auf einer
Informationsveranstaltung am 17.06.2013 vorgestellt und mit diesen diskutiert.
Auch hier gab es eine breite Zustimmung zur vorgestellten
Machbarkeitsstudie/Konzeption, so dass am 20.06.2013 mit DS- Nr. 40/13/1 die Beauftragung von Architekten- und
Ingenieurleistungen mit den Leistungsphasen 2 und 3 der HOAI zur Vorbereitung
eines Errichtungsbeschlusses für den Bau einer zweizügigen Grundschule mit Hort
und Außenanlagen in Kleinmachnow an das Architekturbüro IBUS-Architekten und
Ingenieure aus Berlin erfolgen konnte.
Im Hinblick auf eine
ausreichende räumliche Qualität der geplanten Verkehrsflächen, besonders der
Hauptflure im EG und OG des geplanten Gebäudes ergibt sich eine Mehrfläche von
rund 100 m² gegenüber der Vorgabe. Eine Reduzierung der lichten Breite der
Flure von derzeit 1,80 m auf 1,20 m wäre zwar baurechtlich möglich, jedoch
angesichts des Zusammentreffens von ca. 100 Schülern auf dem dann sehr schmalen
Fluren nicht zu empfehlen. Die für die Vergrößerung berechneten Mehrkosten
betragen ca. 21.000,00 €. Eine weitere Flächenerhöhung um ca. 35 m² resultiert
aus der Vergrößerung der Hallenfläche. Mit dieser Maßnahme wird die nutzbare
Fläche in der Verbindung mit dem Speiseraum, zum Beispiel für
Schulveranstaltungen, vergrößert. Die hierfür berechneten Mehrkosten betragen
ca. 8.000,00 €. Für die vorgenommene Flächenvergrößerung von 3.500 m² auf jetzt
ca. 3.650 m² werden lediglich ca. 29.000,00 € Mehrkosten erforderlich.
Der Bauausschuss, der
Ausschuss für Schule, Kultur und Soziales und der Finanzausschuss wurden in
ihren Sitzungen im August 2013 über die Veränderung der Bruttogeschossfläche
informiert.
(INFO-Nr. 016/13)
Eventuelle
Fördermöglichkeiten von Bund und Land für das Projekt wurden geprüft. Die
Inanspruchnahme eines zinsgünstigen Kredites der Kfw-Bank wurde in Aussicht
gestellt.
Die Entwurfsplanung
der Architekten wurde der Verwaltung am 30.08.2013 übergeben. Sie ist der
Drucksache als Anlage 1 beigefügt
und untergliedert sich in die Anlagenteile 1.1 Lageplan und Schnitte, 2.1
Ansichten und 1.3 Grundriss EG und OG.
Anlage 2 enthält die Projektbeschreibung Entwurfsplanung IBUS-Architekten vom
30.08.2013 mit Flächenberechnung, BGF-Nachweis und Kostenberechnung. Auf die
Einhaltung der Energieeinsparverordnung in der gültigen Fassung (wahrscheinlich
2014) und den Einsatz erneuerbarer Energien wird besonderer Wert gelegt. Für
die Heizung ist der Einsatz einer mit Geothermie betriebenen Wärmepumpe,
eventuell in Verbindung mit Gas-Brennwerttechnik vorgesehen. Die Dachgestaltung
ermöglicht die Installation einer Photovoltaikanlage. Das Gebäude soll im
Passivhausstandard errichtet werden.
Anlage 3 enthält die Erläuterungsberichte der Entwurfsplanung für die
technischen Anlagen.
Die Gesamtkosten
belaufen sich nach der vorliegenden Kostenberechnung auf 7.229.201,00 € zuzüglich der Grundstückskosten von 1.475.000,00 €.
Da die berechneten
Kosten für die Kostengruppen 300 und 400 mit ca. 1.524,00 €/m² BGF über der im
Grundsatzbeschluss DS-Nr. 037/13 vom
16.05.2013 beschlossenen Höchstgrenze von 1.500,00 €/m² BGF liegen, wurden
die Architekten und Ingenieure aufgefordert Einsparpotentiale aufzuzeigen, mit
denen die Kostengrenze eingehalten werden kann.
Am 06.09.2013 fand
dazu eine Vorabstimmung der beteiligten Planer und der Verwaltung unter Leitung
des Bürgermeisters statt und am 09.09.2013 wurde der Gemeinde ein Schreiben mit
detailliert benannten Einsparmöglichkeiten im Bereich Bau und Technische
Anlagen vom Büro IBUS übergeben (Anlage
4). Die möglichen Einsparungen betragen ca. 165.000,00 €. Damit können die
Kosten 300 und 400 pro m² BGF auf 1.479,00 € gesenkt werden.
Die Umsetzung der
genannten Einsparpotentiale wird für die weitere Planung empfohlen.
Die Mitglieder des
Hauptausschusses werden in einer zusätzlich einberufenen Sitzung am 12.09.2013
mit der INFO-Nr. 018/13 und mit
Vortrag des Architekten über den aktuellen Planungsstand informiert.
Anlage 5 enthält eine Gegenüberstellung von Kostenschätzung vom 22.07.2013,
Kostenberechnung vom 30.08.2013 und Kostenberechnung mit Einsparpotential
09.09.2013.
Für den geplanten
Schulbau mit Hort und Freianlagen ist ab dem Jahr 2016 mit jährlichen
Folgekosten in Höhe von ca. 192.114,54 €
für Abschreibungen und ca.
190.000,00 € für Sach- und Dienstleistungen zu rechnen. Dazu kommen
Finanzierungskosten in Höhe von jährlich durchschnittlich 58.000,00 €.
Ein vorläufiger
Zeit- und Maßnahmenplan liegt der Drucksache als Anlage 6 bei. Spätestens
Ende Juni 2015 muss die Schule behördlich abgenommen und der Gemeinde zur
Nutzung übergeben werden. Die verbleibende Zeit bis zum Schulbeginn am
01.09.2015 wird für den Umzug der wiederverwendbaren Ausstattungsgegenstände
und für die Fertigstellung der Außenanlagen benötigt.
Kostenart |
Kosten € |
ND |
Abschreibung
Afa/Jahr € |
|
Herrichten Bauwerke Baunebenkosten |
36.000,00 4.135.478,00 1.125.000,00 |
|
|
|
Summe |
5.296.478,00 |
80 |
66.205,98 |
|
Techn. Anlagen |
1.261.691,00 |
15 |
84.112,73 |
|
Außenanlagen |
480.777,00 |
15 |
32.051,80 |
|
Ausstattung |
25.000,00 |
10 |
2.500,00 |
|
Summe Abschreibung |
|
|
184.870,51 |
|
Finanzielle Auswirkungen: |
Gemeindehaushalt |
|||
Beteiligungen |
||||
|
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|||
Produktgruppe: |
||||
Teilhaushalt/Budget: |
||||
Maßnahmen-Nr: |
||||
Bereits im
laufenden Haushalt |
|
|||
veranschlagt: |
|
EURO: |
||
Nachtrag (VE) Veranschlagung im laufenden
Haushalt: |
|
|
|
|
Ergebnis-HH |
EURO: |
|||
Finanz-HH |
EURO: |
|||
Mittelfristig
bereits veranschlagt: |
|
|||
Mittelfristig neu
zu veranschlagen: |
|
Anlagen
1.
Entwurfsplanung
Architekten vom 30.08.2013
1.1 Lageplan und Schnitte
1.2 Ansichten
1.3 Grundriss EG und OG
2.
Projektbeschreibung
IBUS-Architekten vom 30.08.2013 mit Flächenberechnung, BGF-Nachweis und
Kostenberechnung
3.
Erläuterungsberichte
der Entwurfsplanung für technische Anlagen, Stand: August 2013
4.
Schreiben
IBUS-Architekten vom 09.09.2013 mit Einsparpotentialen zur Kostenberechnung
5.
Gegenüberstellung
von Kostenschätzung, Kostenberechnung und Kostenberechnung mit Einsparpotential
6.
Zeit-und
Maßnahmenplan